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发表于 2013-3-3 11:36
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[转帖] 于晓华：《国五条》只能刺激房价继续上涨
于晓华：《国五条》只能刺激房价继续上涨发布时间:2013-03-03 11:13 作者:于晓华 字号：大 中 小 点击: 247次
温总理在退任之前的最后一次国务院常务会议上，推出了所谓《国五条》，以平抑不断上涨的房价。这是从2003年开始，温总理十年任期内的第九次抑制房价的政策。尽管每次打压房价，房价却越打越涨。中国房价颇有“大雪压青松，青松挺且直”的气概。
“新国五条”的政策除了一条具体政策--“出售自有住房征收20%的个人所得税”，其他的条款延续了以往政策一贯的空洞以及充满口号式的内容，比如约谈等。很多人评价这次“新国五条”是有史以来最严厉的政策。从政策的角度来分析，相对于以往不严厉的政策，我不否认这可能是最严厉的政策。不过从经济政策的角度来分析，这样的政策根本不能抑制高房价；相反可能会进一步促进房价上涨。
房地产泡沫的本质
首先，从宏观角度来说，中国的经济已经被房地产绑架。房地产上下游带动了大量的产业以及就业，比如建筑业，家电，水泥，钢铁，玻璃，金融等。
按照国家住房建设部的统计，虽然房地产占GDP比重只有10%左右，按照国家统计局的模型计算，房地产对GDP的带动作用为2.86倍（1），如果加上房地产本身，国民经济中接近40%和房地产相关。Too Big To Fail（大而不能倒）.如果房地产倒掉，可以毫不夸张的说，整个宏观经济会崩溃。所以，政府不敢真下手抑制房价。
其次，泡沫的本质就是一个社会心理现象，或者可以称之为资金绞肉机。我在两年前，对照日本的泡沫经济，写过文章揭露泡沫的本质 （2），我在这里就不重复了 （参照：于晓华《房价泡沫：日本之殇， 中国之鉴》）。看到房地产上涨后，很多人会倾其所有投资其中，投资拉动房价，从而吸引更多的投资，然后把所有的社会资源都吸引到这个“黑洞”中。
在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
但是，所有的泡沫都有一个特征，价格只能上，不能下。如果价格不再上涨，所有的人都开始出售，出售带动价格下价，然后带动更多的出售。这会瞬间击破泡沫。我们在学术中，称之为“不对称价格变动”。所以，为了维持泡沫，就必须要维持价格。
所以，从这两个角度来考虑，现有的政府就是维持现有的价格，不可能也不干真正的打压房价。
政策的理性选择
泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候， 它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房，它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得，使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动，都变得贪婪，所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军，这进一步会吹大泡沫。比如在中国，企业家都不再从事制造业，都投入到房地产中来。泡沫破灭后的后果也是残酷的（野口悠纪雄， 2005）。
大家都知道，房价泡沫崩溃之后，对经济打击是巨大的。首先，银行呆账会急剧上升，银行破产，银行的紧缩会进一步波及到实业部门，引起失业和破产。更要命的是，很多人是按揭买房，突然发现自己拥有房地产的价格已经低于对银行的欠债了，就不再继续还贷了。如果贷款人失业了，根本还不了贷款；即使没有失业，可能也不再还贷。这进一步放大危机。
日本泡沫破灭后，20年过去了还没有恢复，商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。 西班牙和爱尔兰的房地产泡沫破灭后，使得这两个国家陷于债务的泥淖，不能翻身，失业率超过25%，年轻人失业超过50%。
中国房地产泡沫的教训也是深刻的。1994年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了上万亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到2000年之后才使中国的银行重新焕发活力。这次的泡沫是全国性的，如果破灭，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。
面对这样的艰难局面，我想现在的政府当局，绝对没有勇气去主动挑破房价泡沫，没有人愿意去承担历史责任，没有人有勇气去背起那个沉重的十字架。在2008年世界金融危机后，中国有最好的机会调整经济。可是当时决策当局，为了短期的自身利益，发动了4万亿的刺激计划，失去了最后的调整机会。当然，这样的政策也使得温家宝总理顺利的完成了其十年任期，实现了中华民族的伟大复兴。
前几天，我与一位我非常尊重的研究土地的教授讨论中国房价问题。我们共同的观点就是，中国房地产的泡沫已经到了非常严重的地步。不过他很乐观的认为：新政府为了中国的长远发展，会主动挑破泡沫。我问：如果你在总理的位置上，你会选择以下哪一个政策？如果现在挑破，经济会马上陷入衰退，银行呆账和失业暴增，税收锐减，并且会承担那些没有理性的失业人员，以及政敌的羞辱；如果现在不挑破，通过印钞票和信贷宽松，泡沫还可以维持3-5年不破，直到换届，击鼓传花，把花传给下一位，从而功成身退。他绝望的看着我，慢慢的说：“看来没有救了，只能让其自然破灭”。
这是泡沫的规律。这也是现在所有政策的背后逻辑：“维持”。
可是，泡沫的本质决定了，泡沫不可能维持。不是上，就是下。现有的政策只是延长了泡沫破灭的时间，以及泡沫破灭之后的恢复时间。用一个更大的泡沫去掩盖现在的大泡沫，直到自然破灭。
《国五条》的分析
国五条中具体的政策有：（一）暂停给拥有1套以上住房的非当地居民在本行政区登记；（二），提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；（三）对出售自有住房征收20%的个人所得税。第一条和第二条在以往的政策中已经开始实施，算不上新意，目的是抑制投机。
不过地方政府的智慧是无穷的，这样的政策无意或者有意制造了很多漏洞。
关于第一条，有以下漏洞：当地政府可以提供本城市户口，以规避非当地居民的限制。比如，大连市政府已经出台了这样的政策。有钱人，只要转几次户籍，就解决这个问题。同时，《国五条》并没有限制公司投资的购买行为。有钱人只要花点钱注册几个公司，马上就可以规避这个规定买房。现在深圳珠海等地注册公司越来越容易了。
关于第二条，国家已经重复了好多次，并没有什么作用。所以，我就不评论了。
关于第三条，请注意，这是对房价新增的差价新征20%的税收，不是对房价本身征20%.说白了，就是分20%的投资利润给国家。房价涨的多，给国家分的多；房价不涨就不用分。中国人民的智慧是无穷的，桌面上的价格和桌面下的价格肯定是不一样的。此外，经济学研究分成地租的激励效果是非常有效的，这不能改变投机的本质。同时，这一条对公司购房并不适用。有钱人或者资本还可以通过公司的形式来投资。房地产公司和地方政府还可以进行其他创新，比如实施依旧换新业务，从而实现滚动开发。
对于《国五条》中那些非具体的政策，比如谈话喝茶什么的。只能当作笑谈。面对真金白银的投资利润，又不违法，被政府找过去谈话喝茶什么的，有什么大了不得呢？况且，大家也知道，政府也不是真的希望把房价打压下去，只是给全国人民做做样子而已。大家难得的找个机会喝喝茶，叙叙旧，何乐而不为。
虽然国五条不能真正打击房价，但客观上可能会减少二手房的交易，并转嫁一部分税收到购买者。这客观上可能促进房地产价格上升。
同时，由于国家并没有降低信贷宽松的速度。M2持续扩张，从2002的18.3万亿扩张到现在的约100万亿，并且从现在看并没有停止扩张的迹象。大量的货币还是会通过某些手段，间接的或者直接的持续流入房地产，这是中国人现下最喜欢的投资渠道。由于二手房交易数量可能下降，这最终可能进一步推高房地产价格，尤其是一手房的价格。
各个城市并没有减低房地产建设速度，地方政府都期望着用房地产来偿还巨额的债务。这样的政策，配合宽松的信贷，在减少二手房交易，从而继续推高一手房价格，这反过来维持和推高二手房的价格。我只能说，这样的政策，真是高！
由于房地产价格已经高得离谱，市场和政府为了不让泡沫破灭，可能会发生最后的疯狂，结合宽松的信贷，房地产价格只有继续上涨，吸引最后的接盘者或者敢死队，直到房地产泡沫全面破灭。按照现在印钞票的速度，乐观估计，大概还可以维持3-5年。
结论
首先，政府不会真的打压房地产价格。因为现在的政府没有能力承担房地产破灭的后果，没有勇气去背负房地产破灭带来的沉重十字架。现在中央政府的政策只是在“拖延”，用一个更大的泡沫去掩盖现在的大泡沫，直到自然破灭。地方政府还期待用更多的房地产去筹集资金，偿还巨额贷款。
其次，所谓《国五条》，只是中国房地产政策历史上又一个笑话。十年九调控，房价越调越涨。上面的分析已经指出，这样的政策在信贷宽松的背景下，《国五条》不仅不能抑制房价上涨，还从客观上促进房价上涨。
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来源: [url=" target=_blank]作者博客[/url]| 来源日期：2013-3-3 | 责任编辑：黄南 |
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