[转帖] 中国房地产有限公司

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每天我买站票，乘公交车去上班，首先经过的就是大沙地西路。这里的横沙城中村，港湾一村等等都被列为拆迁改造对象。政府的口号通常很美好，再造新黄浦，一切为了美好明天，抓住机遇图发展云云，诸如此类标语宣传随处可见。而一块已经拆迁了的空地，作为拆迁样板，几个塔吊竖在那里，围墙上贴满了房地产海报宣传，宣示着大干一场的热情。

    南边黄埔东路一线，鳞次栉比的商品房楼群凌乱地矗立在城市的灰霾中。虽然这里是工业区，噪音强大，灰尘满天，空气污浊，依然阻止不了房地产开发的火热和房价飙涨。

    我乘公交来到了位于广州科技企业加速器的公司。这个科技园区旨在给那些成长期的公司打些激素，刺激生长。你稍许留意，就会发现这里的楼房严重过剩，一幢一幢的楼房空置在那里，还有一幢一幢地在建。这楼群气势如虹，他们似乎也在为下个世纪成立的企业做准备。由于建造太快，或者偷工减料，很多楼房有裂缝，然后又粉刷填料弥补。搞得楼房上布满了曲曲折折的线条图案，我刚来时还以为是有意而为的印象派画作，没想到它只是贪婪腐败之人的斑斑劣迹。

    加速器的对面是火村，加速器的成立让火村人爽了。他们充分利用每一寸土地来建造，加紧把自己的宅基地盖起楼房来，。于是，你看到，密密麻麻的六七层楼房如雨后春笋般地矗立起来。这些楼房的主人，或等待政府拆迁，获得不菲的补偿，或出租房间，收取租金过着悠闲自在的日子。

车上观洛阳

    我乘火车回老家过春节，一出洛阳龙门站，扑面而来的就是对面一座座楼房。凭直观，应该是还没盖好，或者资金断裂后的工程，毫无生机的样子。乘长途汽车回洛宁县时，路经洛阳的一个新区，洛龙新区。我所看到的，最惹眼的依旧是气势磅礡的楼群，横七竖八地矗立在道路两旁和视野所能及之处。

    它们的架势太大了，挤占了我视野的大部分空间，让我以为这就是洛阳发展的大部分内容。它至少从物理外观上，最大化地改变了这个城市。

   县城也疯狂

    靠近洛河的那条路两边上，以及这个小城的四周，到处是一座座新盖没多久的商品房楼群和在建楼群。这样的楼群像蚕噬桑叶一样，向四周吞噬。它吞掉了四周城乡结合处的萋萋绿田，它吞掉了城市旁边的树林草滩，它吞掉旧城，建起新城。它让县城外观看起来更美好，也让县城四处充满垃圾堆和污水。

    在县城，房地产的火热，也促使了装修公司，门窗家具和涂料瓷砖等等相关店铺的应有尽有。没有什么比人们的新房，更让人愿意投入资金和精力去购买和装点了。

    城里有宅基地的人，也像广州城中村人一样，充分利用自己的每一寸土地，盖起了几层的楼房。这些楼房，或者当做小产权房卖掉，或者出租，或者等待拆迁。

    乡镇里有能耐，有钱的人，他们也愿意在县城买房。一些家境不错的青年，或者自身奋斗较好的青年，也愿意在县城买房结婚。城里，那是令人向往的地方！

    往往，我们惊异于历史的不断重复轮回，在小城，我们则看到发展模式的重复。

乡村巨变

   

    回到山谷老家，那春节是一年比一年清静，除了回荡在山谷里的鞭炮声，就很难再听到人声，或者其它声音。

    计划生育政策的见效，使得山村人口减少，学龄儿童数目也随着减少。这样的后果就是，村小学的难以支撑，乃至最后彻底撤销。我的小学，依山傍水，那里曾经留下了我最美好的回忆，如今早已荒草丛生，破败不堪。到处也是荒废的农家院落，少有人烟，显得冷清。

    青年父母们，用积攒下的辛苦钱在镇里买下一块地皮，盖起房子，从此之后他们就在镇里安家了。他们告别了早已厌倦的两面青山，和那条默默无闻的小河。镇里，那是告别冷清，热闹快活的地方！在镇里，他们让孩子接受更好的教育，同时他们也享受着更便捷的生活。

    所以，我看到的情形是，乡镇像县城一样在扩大，新房比比皆是。也随处可见正在建造的新房。关于房地产，所有在县城里出现的事情，几乎都在镇里出现了。买地卖地催高地价；宅基地多的人既可以直接卖地，也可以盖成基层楼房然后出售。更有能耐的人，比如有势力的人，有权的人，或者接近权力的人，则专干起房地产开发的买卖。我的乡镇，以前让我感觉到它与世隔绝，与大城市格格不入，而今天在房地产开发这方面，它与大城市形成了共同的节奏。一边是热望落户镇里的乡下人，一边是土地的拥有人，他们的相遇催生了房地产的火热！                        

  中国房地产有限公司

    从以上一线-三线-县城-乡镇的城市画面中，我看到了房地产在中国的四处火热。整个中国就像一个房地产公司，而我们坐在车上看到的就是它的，一个接一个的工地。这样的工地不是直接盖房的现场，就是为盖房提供原材料的工厂。房地产的上下游，依然形成了一个庞大的产业链，比如钢筋，水泥，管道，涂料，门窗和家具等等几十个行业。还没有哪个行业如房地产业触及面如此之深远广大。

    几乎人人都可以从日常新闻判断出，房地产在中国经济中的比重是非常高的。很多城市的财政收入第一大来源，就是房地产的土地出让金及其相关税费收入，这也就解释了地方政府抑制不住的开发冲动，和十多年来房地产调控的空调一场的现象。

    实际上，房地产已被当成一个支柱产业来发展。在GDP崇拜的发展理念下，卖地，拆迁，开发房地产，从而带动上下游几十个产业的发展，从而刺激GDP的增长。这是增加地方政府政绩的快速方式，官员领导们的仕途升迁从某种程度上，都维系于此！

    当然，面对当今如此复杂的国内外环境，优先发展经济是当局首要考虑的对象。以实际的经济发展取得执政的合法性认同，则几乎是唯一选择。经济结构的调整，其它行业的健康发展则不是一蹴而就的过程，需待以时日方能成效。而房地产则是一剂经济激素，对于中国经济它是屡用屡见快效。政府愿意卖地，拆迁；开发商利益熏心；房地产上下游产业希望分享房地产盛宴；房屋消费者愿意出钱购买和租用。所以，你看到现象出现了：房地产业异常的火热，房价无以理性的飙涨！

    凡事都有代价，房地产业的畸形发展难逃高昂代价的厄运。

    首先，高昂的房价使购房者望房兴叹，对政府失去信任。大多数人，需要拿出几辈人的辛苦钱，来购置房屋。买了房之后，便成为房奴，需要用几乎一生的工作收入来填补购房产生的债务黑洞。没买房的，上班下班，攒钱买房；买了房的，上班下班，攒钱还房贷。他们失去了经济的自由，接着失去了生活的自由。工作的意义，生活的意义何在？生活难道本不该更丰富多彩么？这些最后都好像落到为了一套房子身上，本来房子是我们获得幸福生活的手段，现在它成为了首要目的！

    这样的结果，使无力购房者和房奴们怨声载道，对政府失去了信任。政府和民众之间缺乏基本的信任，这是一切危险的源泉。

    把老百姓深切厚望的安居，当做谋取暴利来经营，这十多年，政府显然是犯下了大错。

    其次，它造成了经济对房地产业的过度依赖，它的高利润挤占了其它产业的发展空间和发展意愿。这使实体产业存在空心化趋势，很多主业不在房地产的公司看到有利可图，都蜂拥而入房地产开发大军。以前是全民皆股，现在是全民炒房，这更造就了经济结构的畸形。

    再次，这种不计后果的开发房地产模式，实际上是一种变相掠夺。它粗放式的开发，首先掠夺了我们后代的宝贵的土地资源。它的高房价，掠夺了老百姓辛苦而来的财富，转移到了政府，银行和地产商口袋中。它掠夺走了老百姓的财富，也就掠夺走了他们的幸福感，这让人们不自由，焦虑恐慌，无力感四处蔓延！

    这使得“共同富裕”“三个代表”“和谐发展”等等美好口号，成为一句句响亮的屁话或者虚幻的幌子。无论如何发展，都不能建立在掠夺当代人，或者后代人，或者我们赖以生存的自然环境上。

    最后，它使政府更加腐败。从互联网爆出的众多房叔，房嫂，房姐房妹丝丝信息等看出，政府官员在房地产业中坐拥了多么巨大的私人利益。很显然，这些非法财产，是以权谋私，权力寻租的结果。政府在房地产业中，拥有诸多审批权限，更重要的是他们是土地所有权的代表，这些都为众多官员非法牟利创造了良好的空间。当他们不能为广大百姓福利代表时，他们就选择代表既得利益集团的利益。

    先是发展理念的缺憾，再加上制度的诸多漏洞，最后促成了政府官员的灵魂麻木与堕落，这反过来使得情形变得更坏，形成恶性循环。

  我们的财富

    我们的财富，真的蕴藏在那庞大的建筑群中么？翻开历史长河看看，能够恒久传承的是什么！不是那些丑陋不堪，建筑寿命奇短的建筑，而是人们宝贵的思想文化遗产，是不懈的创造和无谓的开拓精神。财富蕴藏在人中，蕴藏在人的自由，而又有尊严和富于想象力的大脑中。而我们这个时代的悲哀是，它用各种方式使人深受束缚，使人丧失尊严和价值，它让物质占领一切，到处都是物质崇拜的图腾和娱乐至死的狂欢。

    到了该反思的时候了！

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[一种声音]去年卖楼6.4万亿 交给政府近4万亿

政府究竟从房地产销售中拿走了多少收入，日前这一话题引发高度关注。根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿 元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比 例偏高已经成为不争的事实。

  2012年，我国商品房销售额64456亿元，比上一年增长10%。与此同时，来自房地产行业的土地出 让金和相关税费也非常可观。其中，土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入，一般会占到房屋销售价值的40%左右。至于来自房地产行业的税 费有多少，财政部的统计数据给出了答案。

  福布斯中文版杂志、福布斯中文网总编辑周健工日前在微博上发布一条信息，综合了来自国家统 计局和财政部2012年的统计数据。这条微博指出：“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿 元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收 入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%.”南都记者根据财政部公布的数据，验证了此说法的准确性。

  房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。而这些环节几乎都会涉及到税费征缴的问题。

  目前房地产企业开发和保有环节的税费主要有11种，包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费。

  记者发现，上述统计其实还有保守成分，比如并没有统计城镇土地使用税、城市维护建设税等税种。这些税种并非针对房地产开发企业征收，而是面向更广泛的单位征收。因此房地产去年贡献的实际税收将超过1.1万亿元。

  不同声音

  广州省房协理事赵卓文：“土地出让金不应算为当年成本”

  对 于政府和银行从房地产销售总额中拿走75%的说法，业内专家也发表了不同的看法。广东省房地产协会理事赵卓文昨日指出，土地出让金不应算为房地产行业当年 销售收入的成本，因为当年卖出的土地要经过两到三年的开发周期才能对外销售房屋。但他同时也指出，地方政府对来自房地产行业的收入依赖偏高已经是不争的事 实，这对调控政策的推行产生一定影响。

  其他算法

  工商联房地产商会：上海房产销售流向政府份额超六成

  来自全国工商联房地产商会的数据显示，上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额最高为61.84%，而北京市房地产开发项目总销售收入中有42.42%的份额流向政府。

  过高的房地产税费对下一步房产税普遍开征制造了不少障碍。前任财政部部长谢旭人曾表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。

  房地产开发和交易环节税费

  营业税：全额5%

  根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

  契税：全额3 %-5%，普通住宅减半

  1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，土地和房屋的买卖交易中，购房或购地的单位和个人要缴纳契税，税率为成交价的3%-5%。如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。

  印花税：全额0 .0 3%或0 .0 5%

  据1988年发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》，房屋产权证和土地使用证属于征税凭证，税率为0.03%或0.05%。

  土地增值税：土地增值额的3 0 %-6 0 %

  1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，为了调节土地增值收益，按照转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。适用税率为增值额的30%-60%。

  企业所得税：企业收入2 5%

  根据《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税的税率为25%。企业每年收入总额减除免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

  个人所得税：卖房差价2 0 %

  《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产转让所得应纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%。

  城市维护建设税：7%

  1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。

  教育附加费：5%

  教育附加费是为扩大地方教育经费的资金来源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期费率为2%，2005年10月1日起提高到3%。如今，教育费附加、地方教育附加两项费率合计将达5%。

  土地出让金

  一般占到楼房售价40 %

  国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。从2007年起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。具体到住宅用地，某地块的土地出让金楼面地价一般占到该地块日后建成的商品住房售价的40%。

  房地产保有环节

  房产税：房产余值的1.2 %

  1986 年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税 率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。个人所有非营业用的房产和国家机关房产免缴房产税。(注：针对住房开征的房产税，目前只在重庆 和上海试点)

  城镇土地使用税：每平方米0 .6-30元不等

  1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用 税暂行条例》规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地使用税每平方米年税额分别为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24 元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

来源：南方都市报作者：王卫国 温一冰

力末

房价乱飞的最大责任人是政府，清明之际祝它平安