[转帖] 高和报告：鄂尔多斯高利贷最后一环是房地产

杜雅萍

2012年9月，住房和城乡建设部政策研究中心、高和资本联合发布《2010年民间资本与房地产业研究总报告》，报告以鄂尔多斯、温州、太原等民间资本充裕的城市为例，分析了上半年民间资本的新动态、房地产投资的新变化，以及民间资本与房地产结合的新趋势。报告称，在鄂尔多斯和温州，许多高利贷的最后一环都是房地产，房价下行使得大量民间资本短期内难以变现，被“固化”在所投资房地产项目上。
大量民间资本被“固化”在房地产上
报告称，不管是鄂尔多斯还是温州，煤炭（或实业）、银行信贷、民间高利贷、房地产投资都是关联紧密的四个行业，它们之间形成交错复杂的资金链条，并在此基础上形成资金循环。其中，煤炭（或实业）是房地产与民间高利贷重要的初始资金来源，银行信贷和民间借贷的杠杆作用又进一步放大资金规模，投入房地产之后通过房价的上涨获利，由此形成资金使用循环，继续推动房价上涨。而在银行信贷规模快速放大又急剧收紧后，民间资本源头（煤炭和实业）也相继出现困难，再加上房地产调控对投资投机购房行为的严格遏制，房价失去继续上涨的推力和拉力，需求萎缩进一步使房价下行。没有高房价支持，无法维系民间借贷的高利率，原有资金链条必然断裂。许多高利贷的最后一环都是房地产，房价下行使得大量民间资本短期内难以变现，被“固化”在所投资房地产项目上。
在经历了此前的投资投机需求旺盛的阶段后，鄂尔多斯房价已出现虚高，民间借贷资金链断裂后难以支撑高企的房价。2012年上半年，鄂尔多斯楼市面临深度调整，鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交量。一部分房地产用于抵债，以最高点的房价抵债交易，由于这类抵债住房成交量占比较大，因此从统计的平均房价来看并未有大幅下降。
从目前情况看，在温州和鄂尔多斯被套牢的投资者主要有如下几类：一是2010年底、2011年房价最高峰期进入房地产市场的投资者，买进价格处于高点，在目前低迷市场中进退不得，而早期进入或提前退出的投资者受影响并不大。二是不懂房地产开发规律，不懂分析房地产形势和判断政策走向，在前期房地产高利润刺激下贸然拿地介入房地产开发的投资者。三是高比例利用民间借贷炒房的投资者，炒房资金多来自民间借贷，背负高额利息和融资成本炒房，在巨大融资压力下，风险难以控制。调研发现，在本轮周期中被深度套牢的投资者基本都与“高利贷”有关。
民间资本对房地产市场“输血”效应减弱
2012年，民间资本投资房地产出现了一些新变化。民间资本对房地产市场的“输血”效应减弱，局部地区从“输血”变为“抽血”。报告称，由于煤炭产业面临整合以及煤炭价格走低，鄂尔多斯民间资本投资增速下降。在房地产建设方面，2012年1-5月，鄂尔多斯建筑业投资额为14896万元，同比下跌80.7%。上半年鄂尔多斯房地产新开工面积仅为50-60万平方米，而2010和2011年全年新开工面积都在1000万平方米以上。
房地产调控政策对市场行为和市场预期产生了明显的影响，“住宅去投资化”已形成共识。在鄂尔多斯，目前大户型住宅退房比例比较高，销售受阻。报告认为，限购和限贷政策有效地挤出了投资性需求，过去利用银行贷款炒房的获利模式不可能再延续。鄂尔多斯、温州民间资本富集，一直善用金融杠杆投资房地产，因此限贷政策对其房地产投资影响较大。另外，民间资金链断裂，传统民间借贷信任机制遭到破坏，这也是导致投资性需求减少的重要原因。
从投资供给端看，投资房地产开发的民间资本也出现萎缩趋势。从2011年和2012年上半年房地产企业资金来源看，自筹资金增速出现明显下降，从去年的28%下降到今年上半年的10.3%。而自筹资金中除开发企业自有资金外，主要是开发企业直接融资部分，自筹资金增速下降说明直接投向房地产开发的钱少了，开发商直接融资更难了。
商业地产及地产证券化投资是发展趋势
尽管如此，由于目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变；已对民间投资放开的领域由于收益率有限、经营风险同样较大，暂时还不具有吸引力；中长期看，我国仍处于城镇化快速发展阶段，特大和大城市人口聚集导致的住房供需关系紧张状况不会很快改变。因此，相对通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是实现资产保值增值的较安全的投资方式。
未来房地产仍是民间资本投资的一个重要领域，不同的是，我国房地产市场正在走向常态化，这意味着原有房地产市场依靠恐慌性、过度占有资源的需求，即“为卖而买”的时代将结束，也意味着房地产行业无风险投资、无风险运营和拿地就赚钱的暴利时代将结束。
报告认为，民间资本投资房地产目前主要以机会性投资为主，一部分投资投机者从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报。即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。
除商业地产外，地产的证券化投资也是大势所趋，除上市房地产企业的股票投资外，信托和房地产私募股权投资将是关注的投资焦点领域。
而在鄂尔多斯，民间资本在当地形成一个封闭的循环系统，大部分人在获得财富后，更愿意将财富投入到当地房地产、煤矿和民间借贷等高回报行业。现在鄂尔多斯房地产市场供给远远大于需求，未来房价预计将在较长阶段内继续保持低迷。在这种情况下，资本为了寻求更高投资回报率，必然要打破目前这种相对封闭的资金循环系统，呈现逐步外流趋势。报告预测，在这部分外流资金，一部分将会流向外地以及境外房地产。

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