亚平

实现的话，重庆就有百分之七八十的人住的是私房
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亚平的数据应该是指目前公租屋搞起来之前，或者说大量农民进城前吧。

也就是说，公租屋搞起来后这个数据是下降的。
zoufeng_1234 发表于 2010-12-20 11:15

这个问题你注意看黄奇帆的文章，里面有交代的。

dasonxu

纵览重庆做法，打黑、唱红歌、农民入城，都是越来越强势的政府，这些做法是大趋势还是逆潮流自有公论。
现在是公租房的做法，仅从表述上没有问题，但我对官家越冠冕堂皇的说法越是质疑，官家做事什么时候把做实事放在前3位了？帽子、GDP、利益、平衡都是远远重要的事。
倒是同意大苗兄的说法“百分之四百的钓鱼活动，在打重庆养老金的主意。出血的还是老百姓，得便宜的是政府，赚名声的是不厚。”

zoufeng_1234

纵览重庆做法，打黑、唱红歌、农民入城，都是越来越强势的政府，这些做法是大趋势还是逆潮流自有公论。
现在是公租房的做法，仅从表述上没有问题，但我对官家越冠冕堂皇的说法越是质疑，官家做事什么时候把做实事放 ...
dasonxu 发表于 2010-12-20 11:28

所以我担心的不是重庆模式的失败，而是他的“成功”。因为一旦“成功”，就会成为不厚的资本，然后就是大规模推广。

亚平

2010年6月13日，中国住房城乡建设部联合了7个部门共同发出通知，要求在全国加快发展公共租赁住房。一时之间，起源于重庆的“公租房模式”再次引来了外界的广泛关注。它是“看上去很美”的“形象工程”？还是抑制房价过快上涨的“杀手锏”？或是“居者有其屋”的梦想成真？它为什么会诞生在被外界称为是中国目前发展最快的成长之城：重庆？又将如何引领中国住房分配体制的变革？
　　不久之前，带着这些提问，我来到山城采访了重庆市市长黄奇帆。
　　主持人：非常高兴有机会到这里见到市长，而且市长第一站带我们看的地方也很有特色，是最近重庆在大力推广的公租房。
　　画外音 黄奇帆当天带我们参观的这片楼盘，是重庆第一个动工的公租房项目“民心佳园”，总建筑面积为100多万平方米，未来能够容纳1.89万户入住，而每套房子的租金价格将控制在市场租金的60％以内。
　　黄奇帆：这是31平方米小户型，适合一个刚就业大学生。
　　主持人：现在预计租金会是多少钱？
　　黄奇帆：我自己认为一个月300块。这个是我们设计的比较大的户型80平方米，适合三口之家租下来，这是会客室，后边还有几个房间。还是比较方便的。
　　主持人：现在看起来是全装修。
　　黄奇帆：对，简装修，一般来说进来摆上家具就可以用，不用再搞装修。
　　画外音 黄奇帆说，目前重庆已经有6个公租房项目全面开工，其中1.1万套将在年底初步建成，首批公租房还将采用电视公开摇号的方式来抽取入住的资格。
　　而在我们的正式问答开始之前，黄奇帆市长前一天刚刚在北京参加了由中国国务院副总理李克强主持的全国公租房工作会议。
　　主持人：这个会议有什么特别的精神传达？
　　黄奇帆：国家已经考虑，在全国范围内的城市里推动公租房的体系，应该说中央领导在这方面已经下了决心。
　　主持人：我昨天到重庆的时候也看到报纸的头版头条都是您提到的这个公租房细则的公布，现在有多少人进行申请了？审核的程序进行得如何？
　　黄奇帆：现在规则刚刚公布，还没有让大家来申请，我自己认为，申请的时间可能是今年年底。
　　主持人：我现在很好奇的一点，所谓的摇号，比如说，假设第一批人来排队，他可能是先到先得吗？
　　黄奇帆：应该是这样，第一批人来，可能来了10万人，但可能这一个楼盘只能供应比如说1万户，那么这个时候通过摇号10个人里取1个。摇号以后，楼上楼下不同位置，可能又是一次平衡和选择，这个细节就由公租房管理局去具体操作了。
　　画外音 根据重庆市目前制定的入住标准，个人月收入在2000元人民币以下或者是家庭月收入在3000元以下的都可以申请租住公租房。在全市总人口中，这样的低收入人群占据了大约30％的比例。
　　主持人：公租房的限制门槛当中，户籍是没有要求的？
　　黄奇帆：没有要求，因为在我们观点里，公租房应该针对城市有工作的人群，它不讲究户口。
　　主持人：公租房门槛的条件，有没有人会做假，或者是说虽然都符合了条件，但是可能有片区的不同，然后用人情的关系，来选择比较好的片区。
　　黄奇帆：我理解这个意思。一个就是如果长期存在供不应求，那么为了先获得公租房，可能中间是不是会有猫腻，所以重庆市政府考虑主城区可能近期有100万人需要，应该造2000万平方米。花巨资来干这个活，而不是去搞200万平方米或者20万平方米，摆个谱，摆个噱头，造个舆论，那是无济于事的。第二呢，因为公租房在重庆一环到二环之间，以后会形成21个公租房的楼盘，这些楼盘地段不同，所以不会是一种价格。哪怕房型一样，不同地段的房租每个月也应该有所不同。所以在租金上体现了这种不同后，也会平衡这种灰色交易的问题。在这个问题上，有市场的原则起作用。当然我们在工作中，也力求做到规范。
　　画外音 2010年4月，曾经有民众向深圳媒体举报：深圳有经济适用房的住宅小区地下停车库里，长期停着宝马、奔驰、奥迪、凌志等名车。而按照规定：这些小区的出售对象是总资产不超过28万元人民币的低收入家庭。
　　2010年4月26日，中国住房和城乡建设部发出通知，要求对经济适用房的骗购行为责令退还，对于违规出售、出租、出借经济适用房的房主，取消其在5年内再次申购政策性与保障性住房的资格。
　　黄奇帆：如果商品房是6000元/平方米，经济适用房可能只要3000元，虽然规定5年内不能转让，但是5年后转让，周边的商品房可能升值到1万了。那么经济适用房按照1万/平方米的价格卖出去，买的人就发了横财。
　　这是一种利益输送，怎么才能遏制这种情况呢？最重要的是把出口堵住。因此我们作了规定，公租房租了几年以后，如果租房者有特殊需要，想把公租房买下来，我们可以按经济适用房的价格标准卖给他。但卖了之后，这个人住了几年想离开，想把房子卖掉，那么公租房永远姓“公”，只能卖给公租房管理局。回购时的价格，还按照现行的经济适用房价格。
　　通过回购堵住出口，买房的人发不了横财，就没人想要来谋取暴利了。
　　主持人：公租房住户买了房子之后，觉得不需要住了，但又不想卖回给房屋局的话，是不是可以出租？
　　黄奇帆：不可以。实际上只有很少的人想把公租房买下来，为了自己住只要付租金就可以了。但如果要把公租房租给别人，或者当商品房卖掉都不可以，如果租房者不需要，就由公租房管理局把它回购了。
　　画外音 一直以来，作为中国最大的直辖市，重庆的房价始终被外界评论为：“与其身份不符”。2010年3月，根据中国指数研究院提供的数据，作为全国最大的直辖市，重庆的房屋成交均价为5011元/平方米，比成都的均价低出了1000元。也低于同样地处西部的西安、贵阳、昆明等城市。而2008年，中国国家发改委也曾经公布过一份全国36个大中城市的商品房成交均价排行，其中显示：重庆的房价仅高于呼和浩特和兰州，位列倒数第三。
　　也不禁有人提问：为何中国的公租房模式，会最先发轫于房价并不在最高位的重庆？而公租房的推出，又将对这里的商品房价产生怎样的影响？
　　2001年10月，在重庆直辖4年多之后，时任上海市政府副秘书长的黄奇帆被调任重庆担任副市长。当时，这座山城的主城区的面积仅有100多平方公里，有着浦东开发经验的黄奇帆敏锐地意识到了在这里储备土地的必要。
　　主持人：当时为什么会进行土地的储备？
　　黄奇帆：香港1990年的时候就已经有很好的土地储备制度，我在上海浦东开发的时候，也是用了这个办法的。
　　主持人：刚好重庆直辖以后，整个城区的变化，您觉得还是要赶快进行土地的储备？
　　黄奇帆：是的。
　　主持人：储备的方式是不是首先把批地权，或者拍挂招的权力先收到市委市政府的手上来？进行的程序是怎么样的？
　　黄奇帆：不是这样。中国的土地管理，土地拍卖、挂牌、招标，都在市级政府的手中。但是有这个拍、挂、招的权力不等于你拥有土地的权利，土地可能是区县下边的街道、社区，也可能是居民在使用。如果有开发商想圈这块地，他可能现在只开发200亩，但是可能拍卖购买了2000亩10年以后才会开发的地，土地就被开发商储备了。如果一个城市，除已建成的用地之外，待建设的用地如果三分之二都到了开发商手里，政府手中就只有很少的土地，然后每年拿出一些土地来拍卖，就被开发商抬得很高的价格。一个城市如果土地价格一高，那么整个房价都会高起来。
　　画外音 2002年，重庆建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年2月，重庆又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。
　　黄奇帆：我们把三年、五年、十年可能要使用的地，从规划、管理上，由市级政府的土地储备中心把它给储备了。如果政府手中有比较多的土地资源，如果房屋价格卖得很高，就再多供几块地，实际上就把价格给控制下来了。
　　重庆政府在过去5年，始终抱有一个宗旨，就是商品房拍卖的地价，绝不超过当时这块地周围楼面地价的三分之一。所以重庆政府拍地，没有起把房价往前推的这种作用。
　　画外音 黄奇帆说，目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。
　　黄奇帆：对开发商我们叫做按规划带项目批土地，如果有一个规划是商业用地，项目需要用500亩地，那么项目用多大，规划什么性质，然后就按规划带项目，去批租、拍卖土地。这样的话，开发商只能就项目论项目要土地，不能为1个项目去储备10个项目的地。
　　主持人：您也提到了重庆公租房的铺开，可能比较主动一点，主要在于土地权都在重庆市政府的手中，或者是“八大投”的手中。
　　黄奇帆：这是城市的战略资源，不是为了炒地皮，不是说政府储备了地后，把地皮炒高了，政府就拿到更多的土地收入。
　　如果规划得不好，土地控制得不好，在10年前就把地给了开发商，开发商拿了地也没有开发，或者开发了一些不必要的东西。现在政府要去造学校、医院了，要从开发商手里再去把地征回来，会付出极大的代价。
　　所以用于公租房的土地，现在也可以划拨。如果没有土地资源，由着房产商和市场去炒作，政府就缺少调控手段。
　　画外音 其实对于保障性住房的建设，中国香港和新加坡有着十分成熟的经验。从上世纪的1973年开始，香港政府推出了十年建屋计划，增加公屋数量。截至目前为止，香港公屋的平均月租为1320元港币，有超过了200万人租住公屋，约占香港总人口的1/3。而在新加坡，政府也长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的楼市原则，目前新加坡约有84%的人安居在政府投资修建的公屋中，商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者是外国公民。
　　主持人：在推出公租房的过程当中，今年您也去了一趟香港，考察了一下香港公屋的情况，您那时候看到了什么？
　　黄奇帆：香港和新加坡我都去考察过。一个就是公租房的住房结构，一般都是30平方米到70—80平方米，一般都不会去造大户型。第二，香港和新加坡的公租房，都是政府主导，社会也能参与。但是社会参与，不是由一个一个的房产商建公租房，公租房的建设、主导、投资都是政府。社会参与就是社会的各种资金，包括债券、融资、保险基金，都可以进入公租房的投资基金当中，因为公租房是一个有现金流可以平衡的一个体系。
　　画外音 黄奇帆说，按照每平方米需要2000多元人民币的建设成本来估算，未来3年中，为了在主城区建设2000万平方米公租房，重庆市政府需要筹集500多亿人民币的资金。
　　主持人：这次做这么大片区的规划，有哪些资金进入？
　　黄奇帆：第一，重庆政府在重庆主城储备的土地要拿出20平方公里，3万亩地，这是过去几年重庆地产集团在征地动迁的时候征下来的，这笔征地费就作为政府的资本投入了。第二笔钱呢，政府还会把每年土地批租收入的5%，作为民生支出的需要，用于公租房的资本金。如果每年我们有300亿的土地批租，5%就有15亿—20亿投入。第三，就是中央政府对公租房的补助。这三笔钱，都是政府投入。
　　画外音 黄奇帆说，在总共500亿人民币的投资中，政府的投入大概能够占到200亿左右，而剩下的钱将借鉴香港与新加坡的经验，向社会融资。2010年5月，有媒体报道，中国社保基金理事会理事长戴相龙将赴重庆考察公租房项目，而不少大型保险公司也已经与重庆方面进行了初步商谈。
　　主持人：您提到保险基金，或者社保基金到了这里，可以得到大概3%左右的利息，这个利息怎么算出来的？
　　黄奇帆：对，应该说公租房如果需要500亿，有200亿是政府的土地和财税资金，实际上真正融资只要300亿，那么这300亿，如果需要支付4%或5%的利息，一年也就是15亿。而房子造好以后出租，500亿的投资产生的2000万平方米，每年租金可以收到二三十亿，租金当然可以平衡刚才说的这些支出。
　　所以社会大量的资金，是可以通过公租房这个融资平台，实现保值、周转。公租房系统又通过这个平台获得资金，把公租房建起来。
　　香港、新加坡的公租房是良好的金融信用平台，没什么坏账。
　　对我来说，政府拿了500亿去建公租房，不是变成了500亿的一个欠账留给了我的下任、下下任。而是留了500亿房产给下任，它本身就像用500亿买了黄金，过五年、十年是保值的。而且它每年的租金是可以平衡现金流当中的利息的，所以它是一笔优质资产。
　　主持人：现在有没有一些社保基金，或者是说一些商业的保险公司进入这个系统？
　　黄奇帆：我已经跟中国人寿和社保基金都讨论了这件事，他们都非常有兴趣，有具体的计划跟我们在合作。




民生十条，真金白银，字字千金——黄奇帆细算民生帐
（重庆日报，2010年7月6日）





　　市委三届七次全会作出决定：我市将在两年半时间里做好十件民生大事，不少市内外媒体称之为重庆“民生十条”。
　　由于关乎百姓切身利益，“民生十条”引起了市民和社会各界空前的关注和热议。市委、市政府为什么要动真格进行民生攻坚？“民生十条”是不是老的惠民政策换了个新叫法？“民生十条”投入真的是真金白银、“一字千金”吗？……
　　就这些老百姓关心的问题，市长黄奇帆日前接受了本报记者的专访。
　　“民生十条”绝非“新瓶装旧酒”，不是原有政策的重新包装
　　重庆日报：市委、市政府为什么要下如此大决心，解决目前民生领域最重要、也是最难克服的十件民生大事？
　　黄奇帆：市委、市政府下决心解决民生问题，根本上讲是从党的执政宗旨出发，凸显以人为本、科学发展的理念。我们经济发展很快，但经济发展的目的就是让人民生活得更好。因此，抓民生就是实践科学发展观，保障公平正义、促进社会和谐。
　　同时，解决民生问题，也能促进居民消费，是启动内需的需要，这也是发展方式的转变。
　　另外，统筹城乡改革需要寻求突破，这次很多民生措施集中在“三农”领域，体现为帮助农民致富，帮助有条件的农民转化为市民，因此抓民生也是促进城乡统筹发展。
　　从长远来讲，现在解决民生问题，也是为今后的发展奠定基础，为未来重庆的长治久安和经济持续发展勾勒战略路径。
　　重庆日报：我市以往在民生方面投入也很大，有的市民有疑问，这次的“民生十条”，是不是原来政策的“打包”？
　　黄奇帆：这次的“民生十条”，是今年以来我市新增的民生政策措施，不包含以前的民生政策，绝非“新瓶装旧酒”。
　　举例说，从今年起我市推出的公租房政策，3年要建3000万平方米的公租房，这个投入大约就是700亿元。另外，解决330万进城农民工户籍问题，他们转化为市民之后，享受与城市居民一样的养老、医疗、教育等政策，平均每名农民工转化为市民，政府需要投入大约4万元，这笔账就是1300多亿。再加上微型企业、“两翼”农户万元增收等投入，要实现“民生十条”提出的目标，我市在民生领域新增的投入要达3000多亿元。
　　这3000多亿，并不包括以前的民生措施，比如这几年进行的危旧房改造，政府投入就高达千亿元。改善交通环境、修高速公路等，政府投入也有近千亿。还有其他的如改善教师待遇等民生措施，也都不包含在这次的“民生十条”之内。
　　“一字千金”不是个形容词，每个数字都经过精细测算
　　重庆日报：众所周知，解决民生问题需要政府投入大量资金，这次“民生十条”，真如人们评价的那样，“一字千金”吗？
　　黄奇帆：所谓“一字千金”，还真不是一个比喻，不是用来说明我们投入大的形容词。
　　前面说了，建设公租房和解决进城农民工的户籍问题，两项投入已经超过2000亿；另外城市环境综合整治，我们要改造31条主干道，这个投入大约是100多亿；“两翼”农户万元增收投入大约在300亿；农村留守儿童等方面的关爱计划，总投入在50多亿；农村养老保险全覆盖，大约需要投入36亿多；医疗卫生向基层倾斜，需要投入约100亿元；发展微型企业需要投入200亿元左右；校园民警和500多个交巡警平台，需要投入约12亿元；再加上“森林重庆”、“三项制度”、新农村建设等新增加的投入，总量会超过3000亿。
　　可能有的人觉得这些账很大，其实每个数字都是经过精细测算出来的。
　　举例来讲，未来3年要发展微型企业6万户，按每户资本金10万元计算，6万户就是60亿资本金，根据对微型企业资本金进行补助的政策，政府将予以30亿元补助，同时税收优惠60亿，再加上每户平均融资20万，总的需要投入200亿元左右。
　　巧合的是，这次全委会的决定有3000多字，提出的“民生十条”，总投入高达3000多亿，平均下来1字1个亿。按照近十年来黄金的平均价格来说，1克黄金200元左右，1斤黄金价值10万元。1字1个亿，折算出来还真的是1000斤黄金，确实是“一字千金”。
　　不仅要算当前账，也要算长远账，做到中长期平衡；不仅要算经济账，还要算社会账，做到综合平衡
　　重庆日报：三年时间，3000多亿的投入，这不得不让我们担心财政的压力，政府该如何确保投资到位，又不会对现有财政造成过大压力呢？
　　黄奇帆：对民生的投入，再多也值得。
　　但是投入过程中，要善于运用资金的杠杆作用，要算活账，不算死账，使资金动态平衡。新增的3000多亿投入，其中有大约600亿是由财政直接出资，其余部分将以各种渠道融资，并带动社会资金投入。
　　例如公租房建设，政府性投入大约200亿，市场融资约500亿。500亿元融资渠道包括银行贷款、公积金贷款、企业债券、社保基金和商业保险公司保费融资等。虽然建设过程中需要大量贷款，但投用后，可以用租金来支付融资产生的利息，基本保证现金流平衡。
　　另外，我们不仅要算当前账，也要算长远账，做到中长期平衡；不仅要算经济账，还要算社会账，做到综合平衡。要看到，当前的投入在未来会产生的巨大效益。
　　重庆日报：“综合平衡”指的是什么？如何理解未来的巨大效益？
　　黄奇帆：加大民生投入，不仅可以缓解贫困群体的困难，帮助他们过上幸福生活，促进社会稳定，而且在未来还将极大地促进消费，使发展方式从基础设施建设投入等外延的拉动，转变为持续内需的拉动。这是真正的启动内需，是长周期地启动内需。
　　例如公租房建设，对低收入人群而言，住房压力一下减轻很多，他们可以拿出一部分积蓄用于消费，全市几百万公租房适用群体，每年由此至少可增加几百亿的消费空间。
　　目前，我市城市居民人均每年消费16000多元，农村居民6000多元，大体有1万元左右的消费差距。通过户籍制度改革，330多万农民转户进城，解决了他们的养老、医疗、教育等后顾之忧后，如果他们保持城市居民一样的消费水平，一年就会新增300多亿的消费。
　　又比如“两翼”农户万元增收，让300万农户户均增收1万元，一共有300亿元左右，这将促进农村居民的消费。
　　另外，6万户微型企业，按每户每年50万的销售值算，每年因为微型企业而新增的销售值有300多亿元。此外，养老、医疗、教育、交巡警、校警、留守儿童等投入也都是拉动消费的举措。
　　因此，现在的民生投入，未来每年将拉动上千亿的内需，在未来10年将带动上万亿的内需，因此而产生的税收将超过600亿元，此前政府财政600多亿的直接投资，由此完全可以收回。同时，上万亿社会消费产生的效益，完全可以还清其余2000多亿元的融资，最终达到综合平衡。
　　而建设国家森林城市、生态园林城市、环保模范城市以及城市改造等，总共上千亿的投资，不但拉动当前经济，而且改善投资环境，这也是民生投入产生的效益。（记者 杨冰）

亚平

重庆公租房管理细则出台





    重庆公租房管理实施细则昨日出台，31日开始实施
　　昨日，市国土房管局介绍，《重庆公租房管理实施细则》（以下简称细则）经过前期的修改完善，昨日正式出台。细则进一步明确和细化了公租房申请方式、条件、要求和审核配租、租赁管理、监督管理等各环节，其中，最引人关注的是细则对《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》（以下简称暂行办法）规定的申请资格作了详细的解释和限定。
　　细则适用于主城区公租房的申请和管理，主城区外的31个区县参照执行。开发区、园区建设的公租房由其自行制定管理细则。细则31日起施行。
    哪些人可申请公租房？
　　公租房是否能合租？
　　可3人合租，均需符合条件
　　暂行办法出台后，有市民问，公租房能不能合租？
　　细则新增了多人合租方式，即公租房不仅可以家庭和单身人士申请，也可以多人合租方式申请，不过，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人。
　　单身人士申请的包括未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来渝工作人员。家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。每个申请人及共同申请人只能申请承租1套公租房。
　　“允许多人合租是为了减轻承租人的经济负担。不超过3人，是为了防止租赁后成为集体宿舍不利于小区管理。”市国土房管局介绍，多人合租的可确定1人为申请人，其他人为共同申请人。
　　暂行办法要求：“申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源”，怎么算有稳定工作呢？
　　细则首次进行了解释。第一，与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；第二，在主城连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户；第三，在主城退休的人员；第四，国家机关、事业单位在编工作人员。
　　为什么将是否缴纳社会保险作为界定“有稳定工作”的重要依据？据称，这是因为社保覆盖的工作群体大，在操作中便于确认，社会保险费、住房公积金、税收的缴纳时限从申请之日起往前计算。同时，为了解决主城区退休人员的住房困难问题，在主城区工作后的退休人员也视为有稳定工作。
　　收入限制标准与之前在网上公示的内容未作改变：单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。
　　月收入不仅包括工资，而且还将计算薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入，但不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。
　　市国土房管局介绍，这是根据上半年国家统计局重庆调查总队发布的数据：我市城镇居民家庭上半年人均总收入9792元，人均月收入1632元作出的，略低于平均水平利于增加解决中低收入家庭住房困难的覆盖面。但收入标准将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整和公布。
　　公租房的申请人最重要的一个申请限制标准就是有无住房以及家庭是否住房困难，细则对上述两点进行了详细的限定。
　　什么是无住房？细则规定：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在主城区未转让住房。
　　哪些是住房困难的家庭？细则中限定为人均住房建筑面积低于13平方米的本市家庭。有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。
　　按暂行办法规定，存在“直系亲属有住房资助能力”相关情况的，不能申请公租房。如何认定？细则中相应细化为申请人父母、子女或申请人配偶的父母在主城区拥有2套以上住房，且人均住房建筑面积达到35平方米以上的。
　　细则明确，承租人在租赁5年期满后，还可选择申请购买居住的公租房，公租房出售价格将以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。公租住房出售的具体实施办法将另行制定。
　　有关部门介绍，购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。购买的公租房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。抵押值不得超过房屋购买原值的70%。
　　如果购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公租房所在地获得其他住房，且达到政府公布的主城区人均住房建筑面积标准的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时将进入怎样的程序？细则中称将由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
　　细则规定，租赁合同期满，承租人应退出公租房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权；承租人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房。
　　有市民问，如果承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但因无住处等原因暂时无法退房怎么办？细则规定，这种情况可以给予3个月过渡期，过渡期内按公租房租金标准的1.5倍计收租金，不过，如果是因承租人不再符合租住条件拒不腾退住房的，将按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告，必要时申请法院强制执行。
　　公租房的租金标准由市物价部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每2年向社会公布一次。
　　细则规定，公租房租金按建筑面积计算，承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前。租金收入专项用于偿还公租房贷款利息和公租房的维护。
　　如果公租房承租者出现拖欠租金的情况怎么办呢？有关部门介绍，从逾期之日起，承租人将每日按应付金额的万分之五支付违约金；此外，对承租人拖欠租金和其他费用的，还可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。
　　此外，承租人应当每2年向市公租房管理局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。
    本报记者 杨新宇

亚平

住房保障体系“新主力”：公租房疾进


朱以师




    历经几次高规格会议后，公租房的角色定位终厘清，正式成为住房保障体系中的“新主力”。中央政府描绘了规模庞大的建设蓝图。据报道，2011年全国保障房建设规模将高达1000万套，与2010年的580万套相比，增加了420万套，其中公租房将占主要部分。
　　与之相呼应，国内主要城市也纷纷抛出大规模公租房建设计划。最为激进的重庆，提出将原计划在2020年前建设4000万平方米公租房的目标提前至2012年完成，可解决60多万户中低收入家庭的住房问题。
　　政府希望通过发展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期促进房地产调控，其意图可期，现实却不容乐观。公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，特别是土地、资金从哪来，这些都是摆在政府面前的大课题。
　　虽然一些问题目前还不会有定论，然而各地正在探索的不同模式，依然值得业界关注。
　　政策转向
　　“我们将按照原来申报的规模直接上调50%来制定新的计划。”山东省某地级市住房和城乡建设局相关人员向记者证实，住建部日前向各地发出了《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。
　　《通知》提出2011年我国计划建设保障房任务是1000万套，要求各地调整之前上报的保障房建设规划。据记者了解，该《通知》中新增的保障房建设任务将以公租房为主。
　　对于刚结束的中央经济工作会议上提出的住房政策，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提，尚属首次，这说明保障房将被提升到一个更高的地位。而在保障房范畴，提到“大力发展公租房”，这表明公租房已被认定为保障房建设的主要形式，而经济适用房将逐渐淡出。
　　事实上，与经适房相比，租赁型保障房更符合政府提供公共产品的思路。“经适房是政府补贴买房，也即补贴投资、补贴财产，肯定会产生腐败和权力寻租。而公租房是政府补贴租房，是补贴消费，这才是正确思路。”在年中一次住房政策研讨会上，国务院参事陈全生曾直言不讳地指出。
　　一位接近住建部的专家告诉记者，最近这两年我国基本完成了最底层住房困难家庭的保障任务，未来几年将重点解决“夹心层”住房难问题。他透露，在2011年新增的保障房建设任务中，重点将偏重于公租房项目。
　　作为呼应，全国各主要城市都披露了规模庞大的公租房建设计划。北京市“十二五”期间计划新建、收购各类保障房100万套，保障房要占到整个住房供应的60%，而公租房则力争在公开配租配售保障房中占到60%；上海宣布保障房比例将占房地产开发的60%，深圳计划未来5年建设18万套公租房，西安也宣布未来3年建设373万平方米公租房；重庆的公租房建设计划在得到中央肯定后，更是提出到2012年建设4000万平方米公租房的“激进”目标。
　　钱、地两难
　　与宏伟的计划数据相比，公租房在实际操作中困难重重，首当其冲的就是资金问题。
　　目前，保障房建设资金主要来自中央财政拨款、地方政府土地出让收益提成、公积金收入以及地方财政的配套资金。公租房也同样如此。
　　“如今各地的公租房建设，资金方面都遇到了问题。”上述接近住建部的专家告诉记者。以北京西二旗公租房项目为例，该项目总投资2.9亿元，其中开发商自筹20%，剩余80%通过公积金贷款和商业银行贷款解决。项目建成后，北京市住建委以5700元/平方米的价格回购，一次性投入2.85亿元。该项目共692套公租房，按照每户每月租金1500元计算，每年可收取租金约1245万元。
　　如果政府以贷款回购，按照5%利率计算，政府每年需要付1425万元的利息。也即是说，其租金将冲抵利息成本。如果不计利息成本，也需要23年才能收回投资；如果计算利息成本，则需要60年才能收回成本。
　　重庆的4000万平方米公租房计划，更需高达1000亿元的投资。重庆市市长黄奇帆曾算过一笔账，这1000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；其他70%则依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。但业内人士指出，从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标来看，重庆市政府计划投入的300亿元资本金至少还有上百亿元的缺口，而另外700亿元资金的融资模式也并未成熟。
　　就商业银行的开发贷款而言，其一般期限为3年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达20年以上，所以商业银行并不乐意支持这类项目。
　　“若不能解决长期资金的投资问题，公租房很有可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。”有专家担心，这样的话，公租房将再度回到经适房的老路上，腐败丛生。
　　另一方面，土地供应也同样制约公租房的大规模建设。以明年1000万套保障房计划来算，每套保障房约60平方米，就意味着6亿平方米的住宅供应，按平均容积率2计算就需要约3亿平方米土地，接近以往全年住宅用地供应。
　　对此，业界有一种担心，如果满足上述土地要求，那么在有限的用地总量内，保障房将对商品房用地形成“挤出效应”，推高商品房价，让商品房购买者为住房保障建设“埋单”。甚至在政府财政投入有限的情况下，越大规模建设保障房越会依赖于土地财政，进而挤占保障房用地空间。
　　制度创新
　　诸多难题待解，创新则势在必行。国务院副总理李克强曾明确表态，中央鼓励各地在国家总体原则指导下，因地制宜，积极探索符合当地实际的公租房发展新模式。在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度，同时引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。
　　北京的创新非常深入。除了政府建设、回购公租房外，北京市还在探索农村集体土地建设租赁房模式。12月16日，北京昌平区七家镇海鶄落村集体土地租赁房项目开建，可提供7800套租赁住房，这在北京尚属首例。
　　此前，北京市曾提出在唐家岭等5个村试点集体土地租赁房项目。北京市国土局还与国土资源部沟通协调，牵头编制集体土地建设租赁房试点方案。按照政策，集体土地租赁房由村集体组织自建、自管，由市场调节房租价格，收益归村集体所有，由村集体组织以股份形式分配给农民以增加农民收入。不同于现有公租房，集体土地租赁房将面向包括流动人口在内的所有人群。但据记者了解，北京正在试点的集体土地租赁房项目，未来是否纳入公租房范畴，目前尚未定论。
　　另一值得期待的模式创新，是将REITs引入公租房建设领域。联想融科投资管理公司总裁李汝容与深交所金融创新实验室主任毛志荣曾发文建议，应尝试利用资本市场的力量、社会化的资金和商业化的运作来帮助解决保障房的资金难题，完成公共品和资本品的对接。
　　全国工商联房地产商会旗下的建银精瑞基金，在11月已经将由其主导的国内首个公租房基金方案，提交上报至全国工商联、住建部和国家发改委。建银精瑞董事长李晓东称，他们的公租房基金打算做一个Pre-REITs的产品，计划在基金投资后第7年退出。
　　更多的创新依然在资金来源的拓展上，除了财政资金和公积金收入外，保险资金、企业年金等资金也是各地政府正在盘算的长期资金。“甚至，可以由地方政府发行长期债券来支持公租房建设。”有金融界人士如是建议。

亚平

所以我担心的不是重庆模式的失败，而是他的“成功”。因为一旦“成功”，就会成为不厚的资本，然后就是大规模推广。
zoufeng_1234 发表于 2010-12-20 12:16

重庆模式也许是不可复制的，但在重庆则可能是成功的。这种成功，有点类似于古代所谓的开明专制，君主的英明，得以促成某件事，但无法持久。

西宁宝贝

重庆模式，我的担忧与预测——他把周边农民土地到手，而无可持续的发展模式，啃完土地，那些进城大量非农及子女，谁来接盘怎么接盘？ 南街村顶多只到祸害银行的级别 而重庆，重庆市可是要到动用社保基金的地步的 他们说这个天下是他们的 我认为，这个天下还得由他们的纯血后裔出手搞到崩盘

亚平

02年的时候，曾经在内部建议过，推行租房优惠政策：政府鼓励房产商建造出租房，各类各级别的公寓，予以土地及税收优惠；制定租赁条例，保护租户的长期居住权；宣传上海本身历来的租房居住传统。但主张除了历史遗留问题的人群外，尽量不采取原来的工人新村式的公房政策。提出来，连简报也没上。 ...
老木匠 发表于 2010-12-15 22:30

在主帖黄奇帆的文章中，对于公租房为何不应由房产商来承建，有过一段解释的：


现在，社会上有一种观点：在政府资金紧张的情况下，可以由房地产开发商来参与建设公共租赁住房。其实不然，这样很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。比如，开发商建设的房屋产权归谁？政府是否给予政策优惠？开发商追逐利益与政府保障取向的价值如何平衡？怎样保证配租、运行、管理等环节的公正合理？如何堵塞建设过程中可能出现的寻租漏洞？诸如此类，留下很多含混不清的“灰色地带”。再则，政府造房在体制和政策上都有优势，当前资金和远期利益也能平衡，没有理由拿不出钱来造公共租赁住房。




所以说，木匠兄等人的建议，黄奇帆已经听取了，但并未采纳，是有原因的。木匠兄以为如何？

亚平

黄奇帆说：“主城将布局21个公租房建设点，提供50万套住房。公租房不仅租金便宜，而且周边交通便利，医院、学校、商场配套，住着很方便。未来20多个公租房建设点，搞成20多个居民集聚区，就能极大提高城市化水平。”

薄熙来说：“公租房是为老百姓盖的，就要把里里外外的政策说清楚，让大家一看就明白，一听就清楚，别说一堆官话、套话。什么人可以申请，有哪几种户型，面积分别有多大，里边有些什么设施，一年租金是多少，周边环境如何，医院、商店、学校、交通的配套条件，都要让老百姓一目了然，明明白白。”

亚平

协助中下层告别“蜗居”时代 重庆建新加坡组屋式公租房


李韵琳




    住房问题是中国目前面对的最大民生问题，为社会稳定埋下许多隐患。为避免这颗“定时炸弹”引爆，重庆正在盖建类似于新加坡政府组屋的公租房，尝试协助中低下层百姓告别“蜗居”时代。
　　所谓的公租房是重庆为解决新就业职工等夹心层群体住房困难而创造的一个产品，房子由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些刚毕业的大学生、新近从外地迁移到城市工作的群体。
　　重庆公租房的推出，意味着目前中国国内城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将被政府保障与市场供给并举的双轨运行机制所代替。
    10年建公租房33万5000套
　　重庆市委书记薄熙来在今年的全国两会上提出，该市政府将给中低收入群体“盖公租房”，而市长黄奇帆之后承诺，政府将在接下来10年让100万人圆住房梦，在主城区的轻轨沿线、交通条件较好的地方建设约33万5000套公租房。随后，北京、上海市等政府也在近期陆续宣布将建设公租房。
　　与经济适用房、限价房等现有保障性住房比较，重庆市的公租房有几个突出特征：一是限定套型面积，建筑面积控制在35至80平方米之间；二是优惠租赁价格，租金价格按建设成本利息加维护费计算，控制在市场租金的60％以内，一间50平方米的独门独户每月租金大约500元（人民币，下同，约102新元）；三是房子的租赁期限最长为五年，具有明显的过渡性特征，也不允许转让、出借、出租和改变住房结构或使用性质。
　　此外，重庆政府还给当地的公租房租赁者划出了明确条件：无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市中低收入住房困难家庭；年满18周岁，具有租金支付能力的新就业大中专及职校学生、进城务工人员、区县以上政府引进的专业人才、外地来重庆工作的人员，只要在本市无住房、有稳定就业岗位和收入来源均可申请，不受户籍限制。
    没有设定户籍限制
　　没有设定户籍限制是重庆市公租房政策的一大特色，创下迄今为止中国国内各省市公租房建设的先例。
　　对于公租房的实用性以及是否适合推广到全国，北京大学政府管理与产业发展研究院执行院长阎雨接受本报采访时说：“公租房强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障，丰富了保障性住房体系的层次，而且公租房服务对象相对宽松，可以根据各地的经济社会状况、房屋交易紧张状况，自主规划服务对象、租金水平、建设面积、收购回购方式等细化内容，更加具有政策实施的灵活性和可执行性，具有推广的价值。”
　　然而，公租房作为“过渡性”的短时住宿，用意是让租赁者在这期间累积储蓄，在租约到期后有能力买房，形成阶梯式消费。但是在房价涨速要比薪金来得快的背景下，阎雨认为，公租房虽能够延缓住房需求，但要让百姓告别蜗居时代还需要一个较长的过程，公租房并不能从根本上解决问题。
　　他说：“目前地王频出，楼市买卖双方的观望增多，公租房规划推出对于缓解购房需求、楼市降温具有积极作用，但受限于规划建设面积与审批政策等因素，预计对于楼价走势的作用并不明显。”
　　虽然如此，阎雨相信，中国人“买房置地”的传统观念会随着房屋租赁价格和房屋销售价格的变化，以及租赁市场的不断完善而发生改变。
　　另一方面，尽管公租房的建设在重庆正如火如荼地展开，从决策到项目动工，仅仅花了个多月时间，但许多市民仍心存担忧，公租房是否将落到实处，而且是否会因资金问题而胎死腹中。公租房的成本回收时间长，获益低，在香港、美国、新加坡等，公租房都是由政府主导，民营资本都不愿参与。
　　重庆社会科学院企业研究所所长王秀模指出，重庆建设公租房需投资1000亿元，对这座同时正在进行扩城建设的重庆市政府将带来一定的财务压力。
　　对此，重庆市长黄奇帆最近告诉媒体，建设公租房的1000亿元并不是政府全额现金拿出，土地、税收成本约500亿元，本是财政收取不用支付现钱，财政用于民生就是造福于民；剩下建筑成本500亿元，属不动产，能获得稳定租金收益，属“活力”资产。
　　黄奇帆还透露，全国“两会”后，北京几家大的保险公司看中重庆公租房的潜力，近日纷纷来到重庆表示愿意投资。
　　除了重庆外，北京也宣布今年计划完成建设、收购公共租赁房1万套以上，同时将出台公租房管理规定，公租房每户原则不超过60平方米，以一居两居为主。
　　此外，效仿重庆的做法，北京也允许非北京籍人士通过单位，申请单位所在地区建设的公租房。
　　对于资金来源，北京市准备先从商品房开始试点，面向社会公众发行住房债券，吸引社会资金建设公租房等政策性住房。
　　上海则在探讨如何实施。上海市房管局局长刘海告诉媒体，该市将在二季度提出公共租赁房建设方案，目前正在会同各大学及研究机构一同调研探讨，但是目前、准入和退出机制、以及财力保障成为公共租赁房政策研究推行的三大难点。

亚平

**

    这一点俺倒不担心。
    相信策划者也不是傻子，连“人多的地方就会有商业要求”也不懂。在有公租房的地方，必然也会建起商业用房滴——或直接利用底层，或另建商业用房。
ys1937 发表于 2010-12-15 17:31

黄奇帆文中写到了：“公共租赁住房应布局在城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的地区，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施”，“公租房应该与商业楼盘布局在一起，互通互融，共享配套和服务”。

李大苗

住房保障体系“新主力”：公租房疾进
朱以师
…… 项目建成后，北京市住建委以5700元/平方米的价格回购，一次性投入2.85亿元。该项目共692套公租房，按照每户每月租金1500元计算，每年可收取租金约1245万元。
　　如果政府以贷款回购，按照5%利率计算，政府每年需要付1425万元的利息。也即是说，其租金将冲抵利息成本。如果不计利息成本，也需要23年才能收回投资；如果计算利息成本，则需要60年才能收回成本。
……
亚平 发表于 2010-12-21 13:45

这篇作文也没有财务计算的功底。若租金能冲抵部分本金的话，那么本金余额会逐年递减，同样，每年孳生的利息也就会递减。

亚平

这篇作文也没有财务计算的功底。若租金能冲抵部分本金的话，那么本金余额会逐年递减，同样，每年孳生的利息也就会递减。
李大苗 发表于 2011-1-4 14:13

黄奇帆的算法：


应该说公租房如果需要500亿，有200亿是政府的土地和财税资金，实际上真正融资只要300亿，那么这300亿，如果需要支付4%或5%的利息，一年也就是15亿。而房子造好以后出租，500亿的投资产生的2000万平方米，每年租金可以收到二三十亿，租金当然可以平衡刚才说的这些支出。

李大苗

黄奇帆的算法问题更大。经营者没有这么算帐的，任何投资类的企业都会计算未来的管理费用是多少，未来的维护费用是多少，未来的折旧原则是什么，又会是多少，对于固定资产，当然还要考虑大修理的费用。

黄奇帆的算法，我非常清楚，就是土地无论如何都是重庆的，除了他们这般地头蛇们外，谁都拿不走。这样的项目，成败与否，毫无风险而受益的惟有重庆。

但，商业银行利息收益不是第一位的，第一位的永远是资金的流动性。丧失流动性的话，银行就立马破产，亏损倒未必。在黄奇帆的想象中，商业银行的资金进入，究竟属于向地方政府的抵押借贷呢，还是认购重庆的债券呢，就此而言，看起来，房屋的产权永远属于重庆市政府。其实，即使产权可以出让，哪家商业银行敢去拿得将来只有一家买主的产权呢？所以，商业银行不会向重庆提供如此长期限的银行信贷，三年五年的可以，到时再办展期，这样，必须做好逐年还贷的计划，定出数额，拿出某些收费权的资产性东西捆绑起来做担保。说起来，在未来流动性日渐紧缩的预期下，商业银行能这样做，就已经很是给面子的了。再有，这样的资金，5%的利率恐怕是拿不到的。

商业保险公司中，胆于追求远期收益的只有人寿保险这部分。据我所知，当下人寿保险揽存的利息就高达5%以上，而且，人寿保险早就渗透进各地的诸如市政、高速公路、轨道交通等之中，参与如BOT之类的项目以及其他融资中。中国的资本市场不是太小，而是极度不开放，对圈内企业而言，赚钱从来不难，现在着急的是缺钱。

说到底，黄奇帆的算盘就是拨楞社保基金那一块，而且还不似上海那样算计着本地那社保基金，而是瞄着全国这块。全国各地的社保基金状态如何，在这不多谈，简而言之，前几年调戴相龙，一个前央行行长来主持，足见纠结。以戴相龙对金融与投资的经验和理解，以及政治状态论，黄奇帆的法术不足，不厚的威力更乏能。

重庆之事，为何近来日见喧嚣？若知道还未任何业绩可观的时候，如此而为，就是给自己捧场造舆论，用场外的起哄来忽悠场内各端，使其入套就范。明眼能见的是，迄今尚未有任何一金融机构入伙，只是薄黄在西南一隅可劲儿地自娱自乐。

补充，戴相龙调任天津市长，鼓捣的第一件事就是“经营城市”，意在坑进银行3500亿来玩漂。他未必是第一个如此的市长，但肯定是第一个如此的大都市市长。结果呢，不尽人意，太费文字，不谈。提及这个，说明的是，黄奇帆的技法招数，当在戴相龙之下，黄尽管可忽，但戴绝对难悠。

李大苗

廉租房不是不可以搞，而是如何搞。

要列入财政预算来规规矩矩地搞，查列既有的公产房的管理规则，案例和经验，列出管理费用是多少，维护费是多少，大修费是多少。若不计提折旧，那么，必须设计即期时如何处置等等；以及收取的租金支付费用的顺序和原则等。总之，政府要老老实实地把日后的责任法定地担当起来，想投机地搞钓鱼是不成地。

只有这样，才能清楚公产房制度是一宗长期的财政开支项目，为何在世界各地都成为政府不堪之重。

showcraft

105# 李大苗
大苗老师厉害，佩服。

亚平

明眼能见的是，迄今尚未有任何一金融机构入伙，只是薄黄在西南一隅可劲儿地自娱自乐。

李大苗 发表于 2011-1-4 15:45

未有一家金融机构入伙吗？大苗武断了。几分钟前，我打电话给重庆市政府机关的一个朋友，就问他这个问题。他告诉我，目前起码已有三家银行给重庆公租房项目融资了，分别是交行、工行、华夏，总金额有50多个亿。

李大苗

未有一家金融机构入伙吗？大苗武断了。几分钟前，我打电话给重庆市政府机关的一个朋友，就问他这个问题。他告诉我，目前起码已有三家银行给重庆公租房项目融资了，分别是交行、工行、华夏，总金额有50多 ...
亚平 发表于 2011-1-4 16:29

说的是这个吧！

下浮10%利率的商业贷款，只要项目风险和贷款足够规模，通常可以享受的。但这里依然没有说明，下浮之后的实际利率是多少。大约自己也觉得很是是不好意思吧。而且，所谓“合同”是一般性的承诺，和具体的项目贷款不是一回事。



重庆公租房千亿融资大考 尝试多模式并举                        

2010年 09月 01日 00:00 21世纪经济报道

                                                                          重庆市公租房管理局近日发布消息，9月初，两江新区首个公租房项目将正式启动，该项目面积达46万平方米。
                          这只是重庆庞大的公租房计划的一部分。今年年初以来，重庆推出将城市住房体系从商品化、市场化的单轨制的体系转化为双轨制的改革。即30%-40%的城市居民由保障房解决住房问题。
                          按照规划，公租房的建设体系于今年上半年启动，全市6个公租房楼盘开工，总规模750万平方米，加上区县部分，全年的开工量超过1000多万平方米。
                          另据6月底的重庆市委三届七中全会对进程的要求，到2012年，主城区要建成公租房2000万平方米，全市建成3000万平方米。
                          如此巨量的建设规模，对重庆公租房融资是个挑战，也是许多政府对公租房望而却步的重要原因。
                          根据重庆市长黄奇帆算的大账，建设2000万平方米公租房，政府投入土地成本500亿元，公租房土建成本500亿。后500亿，政府资金投入200亿，需市场融资约300亿。
                          重庆理工大学教授邱冬阳认为，在地方财力有限的情况下，如何形成持续的融资及还款模式，是重庆的公租房建设要面临的考验，必须不断进行探索和创新。
                          融资渠道
                          “目前资金缺口不大，今年投资完全可以解决。”重庆地产集团财务主任肖方碧说。
                          由于重庆坚持公租房产权公有，并考虑到民营企业介入可能带来产权、利润要求等方面的麻烦，主城公租房建设，确定由重庆国资八大集团的地产集团和城投集团承担。两个集团均在最近成立专门的公租房建设公司。
                          地产集团目前承建了总面积60万平方米的3个公租房项目。全部项目投资规模为120亿。
                          肖方碧称，具体比例上，由财政注入20%，约24个亿，作为项目资本金。其余96亿，则由公司融资解决。
                          银行是主要融资渠道。地产集团已与工商银行、交通银行和华夏银行签订协议贷款为10年期的中长期贷款53.8亿元的贷款合同。
                          “因为公租房贷款没有风险，有稳定的租金来源，所以商业银行给我们的贷款利率下浮了10%。”地产集团总裁周天云称。
                          此外， 重庆公租房与廉租房合一，公租房项目可享受中央地方财政补贴共计11.2亿。
                          该项目还尝试了公积金贷款。8月25日，重庆财政发布消息称， 国家已批准重庆用公积金贷款支持主城区6个公租房项目的建设，共计30亿元的公积金贷款规模。地产和城投集团各获得15亿的份额。
                          “这样已筹资80亿，缺口就不大了。现在与国开行、部分中小银行也在接洽当中。”肖方碧说。
                          不过，仍需开拓融资渠道才可持续开展后继的公租房建设。重庆地方财政收入去年才1100亿，民生支出项目很多，不可能大量投入公租房。
                          据7月1日，重庆市政府颁布的《公共租赁住房管理暂行办法》所规定，除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还包括土地出让收益的5%，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券。
                          发行企业债是城投和城产建公租房未来的融资渠道之一。不过发行企业债要求公司成立满三年，对利润也规定，现两个公租房专业公司才刚成立，还不符合发债要求。
                          另一个可能的渠道，除公积金外，是利用社保基金和保险资金。据当地媒体披露，中国社保基金理事会理事长戴相龙将赴重庆考察公租房项目。重庆市国资委人士透露，作为对重庆公租房试点的支持，高层可能会批准社保基金进入。
                          在保险资金这块，已有大型保险公司也已经与重庆方面进行了初步商谈。
                          不过，据地产集团透露，目前还没有得到这些保险公司的回复。“我们希望参考银行贷款下浮，且手续简便，而他们可能对回报率要求比较高。”
                          一位保险界人士认为，法律虽允许保险公司投资不动产，但能否参与公租房没有界定。保险资金以何种方式参与、投入的模式，也没明确规定，所以有一定风险。另外政府方面能多大程度让利，也是保险公司投入前谨慎考虑的问题。
                          重庆目前努力开拓的另一个渠道是房地产投资信托基金（REITs）。地产集团透露，此前曾与招商证券商谈建立股权型的房地产投资信托基金事宜。但这类金融产品需以房屋产权作为贷品，而与公租房产权本身不能转让，也不能以市价销售有矛盾，因此双方协商暂无结果。
                          据市国资委官员透露，国资委正在牵头做方案，向国家申请房地产投资信托基金试点。如果这些融资渠道能够打开，可大大减轻公租房的融资成本，否则依靠银行贷款，成本仍然偏高，且不可持续。
                          增值还本
                          融资的另一面， 是如何还本付息。
                          据黄奇帆的测算，公租房利息支出一年是二十几个亿，而届时收取的租金可完全涵盖利息，现金是平衡的，不会出现坏账。
                          肖方碧称，银行的中长期贷款一般10年，并有宽限期3到5年，到偿还期时，公租房开始上量，收取的租金收入完全可支付利息。而通过出租公租房附带的商品设施，其增值部分，可偿还部分贷款本金。
                          但初始投入资金，仍是很大一笔负债。它最终要通过公租房的出售。
                          重庆在制定公租房方案时，关于公租房是否出售，曾有争议。但7月1日颁布的《公租房管理暂行办法》，规定居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，只是其转让时，仍由公租房管理局回购。
                          有学者分析，这是考虑到全部依靠地产，城投集团内部消化，不足以偿还本金。因为公租房本身没有利润的。
                          根据重庆的规定， 5年后，公租房可向特定对象出售，销售价格，按当时的市场成本价，包括政府投入税费，但不计利润。
                          “我们准备卖一半，保留一半。这50%还了，再进行新的贷款，修新的项目，不断滚动，到一定时间，有一半的房，就没贷款了。”肖方碧称，简单的说，就是一部分房靠另一部分增值来实现滚动操作。
                          这背后的逻辑是，房屋价格在增值，5年后的建设成本价，肯定比现在要高。
                          黄  奇帆7月到地产集团检查工作时曾有类似的表述，他说，地产集团如果拿了一千亿建了公租房，可能一千亿是负债，或者说是一千亿资金变成了房产，长远来说，十  年以后，与商品房一样，公租房房价也会上涨，不讲翻番，涨50%，也不会成坏账。这就像一千亿买了黄金，黄金总归保值的，
                          地产集团透露，上海方面近日来重庆调研，也准备成立公租房公司，其提出的思路，大致是，一个公租房项目，同样国家划拨土地，并减免税费，一半建商品房，一半用于建公租房，通过商品房产生的利润，可把公租房成本打走。
                          地产集团人士认为，重庆、上海的方案大同小异，不同的是，上海模式的账目显然更为清晰，而在国家对房地产调控的情况下，商品房融资要受很大影响，成本较高，重庆的模式要快捷一些。
                          肖方碧称，公租房如果这样良性操作，本身是可以循环运转的。
                          两个模式的风险都在于房地产价格下跌。邱冬阳认为，“这种模式，政府的预期是房地产上涨，这与政府建公租房的初衷有背离。”
                          但他也表示，在财力有限的情况下，这样的尝试有其合理性，但重庆在这方面仍有很大的探索空间，比如如何在更大范围和空间内找到收支平衡。

李大苗

相互抵牾的另一宗报道：

全国首笔公租房贷款 工行15亿贷给重庆
http://news.dichan.sina.com.cn重庆商报2010/12/7 8:18:56
提要：记者6日从中国工商银行获悉，近日，工商银行向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资，并成功发放了首笔贷款。据了解，“华岩组团公共租赁住房”项目是重庆市2010年首批开建的三个公租房项目之一，建成后可提供1.8万套住房，可供4.5万人居住。

　　据新华社消息 记者6日从中国工商银行获悉，近日，工商银行向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资，并成功发放了首笔贷款。【延伸阅读：公租房配套资金面临缺口 融资模式挑战地方政府】这是我国金融机构发放的首笔公共租赁住房建设贷款。【延伸阅读：三部委全国推广重庆公租房融资模式(图) 周永康赞公租房：重庆为老百姓办了件大好事(图)】

　　据了解，“华岩组团公共租赁住房”项目是重庆市2010年首批开建的三个公租房项目之一，建成后可提供1.8万套住房，可供4.5万人居住。【延伸阅读：华岩公租房外观巴渝风格 供1.8万户租住】工商银行有关负责人表示，在积极试办公共租赁住房贷款业务之前，工商银行此前已推出经济适用住房贷款、廉租住房贷款、城市棚户区改造贷款等业务品种。据有关部门预计，未来五年全国公租房建设面积将超过3.5亿平方米，总投资超过1万亿元。【专题：居者有其屋 在重庆做一个幸福的人】

李大苗

上帖之所以称做抵牾，有这个批件为证；

重庆市发展和改革委员会关于九龙坡区华岩组团公共租赁住房和廉租住房建设项目实施方案(代可行性研究报告)的批复
[ 2010-6-3 ]

重庆市发展和改革委员会关于九龙坡区华岩组团公共租赁住房和廉租住房建设项目实施方案(代可行性研究报告)的批复

渝发改投〔2010〕288号

市地产集团、市公共住房开发建设投资有限公司：
    你集团《关于报送九龙坡区华岩组团公共租赁住房和配建廉租住房项目可研报告的请示》（渝地产文〔2010〕56号）收悉。按照市政府第62次常务会议纪要精神，为了进一步完善住房保障体系，加快推进我市主城区公共租赁住房和廉租住房建设，切实解决中低收入住房困难群体和新就业人员住房问题，结合市投资咨询公司的评估意见（重资咨（2010）14号），经研究，现将九龙坡区华岩组团公共租赁住房和配建廉租住房项目实施方案（代可行性研究报告）批复如下：
    一、项目业主：市公共住房开发建设投资有限公司。
    二、建设地点：九龙坡区华岩组团。
    三、建设工期：2010－2013年。
    四、建设规模和主要建设内容：总建筑面积123.3万平方米，其中：新建公共租赁房53.95万平方米、9964套，廉租房35.85万平方米、8140套（2010年实施26.95万平方米、5762套），附属公共建筑33.5万平方米。
    五、总投资及资金来源。项目估算总投资369167万元（含暂列土地成本55800万元），其中廉租住房项目投资89625万元。资金来源通过市级财政资金、集团自筹、申请中央预算内投资补助等渠道解决。
    六、招标核准。招标范围为工程勘察设计、施工、监理、主要设备材料采购，招标方式为公开招标，招标组织形式为委托招标（由项目法人委托具有中央投资项目招标代理资格的机构组织招标）。招标公告在我市指定媒体上公开发布。招标文件和评标办法在招标公告发出前报我委备案，以便监督。
    七、请进一步深化设计方案，落实建设条件，尽快开工建设。

                                                        二O一O年三月十九日

李大苗

十几亿，哪怕二三十亿的贷款规模，重庆分行就可以决定了，上报备案而已，挤占的是当地的信贷规模罢了。作为直辖的重庆市，政治局委员坐镇，还是能够吓唬得住银行这个层面的管理层的。

zoufeng_1234

黄奇帆7月到地产集团检查工作时曾有类似的表述，他说，地产集团如果拿了一千亿建了公租房，可能一千亿是负债，或者说是一千亿资金变成了房产，长远来说，十年以后，与商品房一样，公租房房价也会上涨，不讲翻番，涨50%，也不会成坏账。这就像一千亿买了黄金，黄金总归保值的
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真纠结，一会儿保障，一会儿投资翻番。

亚平

十几亿，哪怕二三十亿的贷款规模，重庆分行就可以决定了，上报备案而已，挤占的是当地的信贷规模罢了。作为直辖的重庆市，政治局委员坐镇，还是能够吓唬得住银行这个层面的管理层的。
李大苗 发表于 2011-1-4 17:16

不是一般的政治局委员，不是到龄即将退下的政治局委员，而是即将在下一届升任常委的政治局委员，作为体制内副部级建制的银行，敢去得罪吗。元旦期间，我一在交行总行任职的同学，回来喝喜酒，和我聊了两个下午，他说他们最近忙得不得了，他们行领导现在全部的心思，都放在十八大人事上了，一切工作，以此为出发点。

亚平

住房双轨制容易推广吗？[转]




    十年内建4000万平方米公租房 面临农民进城压力
    十年内解决200万人住房需求 进城农民将达1000万
    重庆模式分为三部分内容：第一步，实行公租房和商品房并存的双规制，十年内开发4000万平方米的公租屋，只租不卖；第二步，十年内1000万农民进城并给予重庆户口，前提是进城农民放弃宅基地，复耕为农地，从而在确保耕地红线的前提下增加城市建设用地；第三步，推出三个层次的IT产业集群，最高层次引入了惠普、思科等知名公司，解决进城农民的就业问题。
    在住房方面，重庆希望能实现市场与保障“双轨制”。30%-40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障，停建经济适用房和廉租房；60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决；对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系。公租房租金原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%。
    值得关注的是，按照重庆农民“退地落户”的规划：第一步，2010年至2011年两年内，不包括重庆本市的困难户，仅转户进城的农民就将有338万，重庆三年内建60万套，只能满足占重庆城镇人口30%的困难户的居住需求。第二步，2012至2020年，以每年转户80万-90万的速度，最终累计转户1000万人，但十年内，重庆公租房只能满足200万人的居住需求，其中存在很大的压力。
    4000万㎡公租房需千亿资金 七成需对外融资
    重庆市市长黄奇帆曾向媒体表示，重庆十年内建4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，共需约1000亿投资。其中，政府投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70%要依靠市场融资，包括商业贷款、保险资金、信托、债券等。其中，前三年建3000万平米公租房，共需资金超过700亿元。黄奇帆称，2/3要通过融资渠道来解决，包括银行贷款、保险基金的融资方式；公租房和与之相配套的商业店面租金，可以逐年归还500亿元融资的本金和利息。
    不过一些业内人士认为，黄奇帆的估计过于乐观，3000万平米公租房建设给政府的财政压力不小。分析认为，最近三年的公租房建设3000万平方米总投资规模超过700亿元，如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设，由此损失的土地收益金将达500亿元，一加一减，已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵，这是一笔不小的数目。
    另据媒体报道，涉及到投资期限的问题，重庆各界也没有达成共识，商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。负责数十万平方米公租房建设的重庆地产集团向外界表示，已与数家银行达成超过50亿元的十年期协议贷款。
    一房地产信贷人士表示，重庆这种中长期协议贷款，不是每家银行都认可，一方面依靠租金收入作为第一还款源存在不确定性，另一方面公租房通常产权仍由政府所有，且产权不能抵押给银行。
    双规制可满足部分低收入者住房需求，一线城市复制不易  
    数据显示，2010年1月1日至11月22日，重庆通过卖地共取得约326亿元收入，约占重庆当年财政收入的四分之一。
    今年11月份的一项调查显示，亚洲几大国际城市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币，成为亚洲房价最贵的城市。一年来，香港房价上涨22%。  
    双轨制对一线城市不具普适性 财政、土地储备压力大
    随着重庆两江新区规划建设，重庆城市建设用地总量将从2010年的401平方公里上升至2020年城市建设总用地520平方公里。尽管目前还没有十年内1000万农民退地进城将转增多少城市建设用地的统计数据，但很明显，新增城市建设用地主要来自农村建设用地复垦转增的土地。
    此外，对重庆而言，不论是公租房建设，还是为吸引外资搞的招商引资项目，其资金很大一部分来自于土地出让金，而出让的土地大部分来自退地落户的农民。中国指数研究院数据显示，2010年1月1日至11月22日，重庆通过卖地共取得约326亿元收入，约占重庆当年财政收入的四分之一。
    由此可以看出，重庆的住房双轨制从土地储备增加到公租房建设资金，都要依赖农村建设用地复垦而产生的转增土地。这一模式对于很多外来人口占主要新增人口来源的一线城市来说，都不适用。因为外来人口即使退地落户也无法转增一线城市的建设用地；同时，如此大规模的公租房建设，对一线城市政府的财政和土地储备都是一个很大考验。
    以广州为例，近年来，广州的土地储备一直缩量供应。根据《2006-2010年广州住房建设规划》土地出让量为：2007年5.01平方公里、2008年4.63平方公里、2009年3.84平方公里。但是，在2008年，广州外来就业人口却占到广州就业人口的1/4。
    双规制度参考新加坡、香港经验 仍难打压房价
    有学者认为，重庆模式的思路与本轮房地产调控加大保障房建设的战略方针相吻合，并提出了符合当地实际情况的具体解决方案，比起北京、深圳、广州这些城市的保障房建设规划，执行目标更加明确，还提出了增加公租房土地的解决办法（农民退地落户）。
    经济学家郎咸平盛赞重庆模式：“我个人认为在目前的房地产形势下，只有重庆模式才能拯救中国房地产。如果推动重庆模式，将会使我国房地产市场逐渐稳定，我们的股票市场也将慢慢水涨船高。”
    其实，重庆模式是模仿新加坡和香港的保障房制度，但是，保障房的推出并未阻挡商品房价格的上涨。比如，香港的公屋政策始于20世纪50年代，目前，香港共有约71万套公屋住房，超过200万人租住其中，解决了将近三分之一人口的住房问题。
    但是，香港的公屋计划并没有影响到商品房的售价攀高。今年11月份的一项调查显示，亚洲几大国际城市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币，成为亚洲房价最贵的城市。一年来，香港房价上涨22%。

亚平

十几亿，哪怕二三十亿的贷款规模，重庆分行就可以决定了，上报备案而已，挤占的是当地的信贷规模罢了。作为直辖的重庆市，政治局委员坐镇，还是能够吓唬得住银行这个层面的管理层的。
李大苗 发表于 2011-1-4 17:16

大苗这一段也是凭想象，谁告诉你“十几亿，哪怕二三十亿的贷款规模，重庆分行就可以决定了”，是哪个重庆分行，交行的重庆分行、工行的重庆分行，还是华夏的重庆分行，这三个行重庆分行的贷款审批权限根本是不同的，也根本没有那么大的审批权限。你倒是说说，交行重庆分行自己能决定批几个亿吧。

李大苗

大苗这一段也是凭想象，谁告诉你“十几亿，哪怕二三十亿的贷款规模，重庆分行就可以决定了”，是哪个重庆分行，交行的重庆分行、工行的重庆分行，还是华夏的重庆分行，这三个行重庆分行的贷款审批权限根本 ...
亚平 发表于 2011-1-5 16:42

呵呵，亚平对江苏那“铁本”的贷款应当比我们清楚吧。

亚平

交行重庆分行的贷款权限只有三个亿，交行总行下设机构中有个直属总行的西南大区中心，有权批十个亿，超过十个亿，就要总行批了。华夏最早是由首钢创办的，现在首钢仍是华夏的第一大股东，属中等规模银行，其上海分行的权限也只有八千万，重庆分行能批八千万就算相当不错了。工行重庆分行的贷款权限我不清楚，但总不见得能批几十亿吧。所以，重庆已签的五十多个亿，应该是经过各行总行认可的。这也正常，薄是下届常委人选，总行也是要买帐的。搞公租房，我认为，是需要财政投入的，就算不能全部包下来，起码也要有财政补贴（稳定来源），且补贴所占比例不能少，靠市场运做、靠银行的大笔信贷先弄起来，然后再寄希望于利用未来的租金收入还本付息，前景堪忧。

老李北海鱼

同意大苗和zoufeng的意见，这样倒退回去枷越上越紧了，知识分子对这种事要保持清醒。

亚平

三部委联合下发通知 全国推重庆公租房融资模式


    重庆发展公租房的各项举措，正在全国得到推广。昨日，财政部官方网站发布消息称，该部与国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，将允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房，以切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，而率先在这一领域取得突破的重庆公租房融资模式，有望在全国范围内得到推广。
    财政部等三部委称，截至目前，2010年中央安排的各类保障性安居工程补助资金，均已下达相关省、自治区、直辖市。同时，今年中央财政已追加下达保障性安居工程补助资金，重点用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。
    通知称，将允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房。从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
    同时，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。从2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
    据了解，2010年中国目标责任书中新增廉租房127万多套，其中西部地区66万多套，中部地区55万多套，东部5万多套。
    综合中新社、财新网等