[转帖] 苏沪杭一天出现三“地王”

邱晓云

据长江商报，9月4日，北京市朝阳区农展馆地块以21亿元总价被北京融创恒基地产有限公司竞得。以总价计算来看，该地块实际楼面价达到每平方米7.31万元，创造了北京乃至全国的楼面单价纪录。市场分析人士称，这个价格“突破市场想象力”，要想盈利，未来该地块销售均价需达到每平方米15万元。市场感叹声未落，昨日，上海、杭州、苏州三地一日再现三个“地王”，三块土地总成交价超过400亿元(人民币，下同)。
至此，在国内楼市刚刚迈入旺销季“金九银十”的门槛之际，几个热点城市已先后出现四个“地王”，被业内人士形容为“地王潮”来袭。
昨日上午，上海徐家汇中心地块以217.7亿元的天价拍出，这一价格也刷新了上海以及今年全国的总价“地王”纪录。据悉，该块地由香港新鸿基地产竞得，溢价率24.2%，楼板价约为每平方米3.73万元。这块建筑面积58.42万平方米的地块，起始总价就达到175.26亿元。
昨日下午，杭州市一次性出让华家池57、58、59三宗地块。最终这三块地以136.73亿元的总价，被绿地、世茂、滨江三家房企分别拍下，创造出杭州市新“总价地王”的纪录。
几乎与杭州同时，苏州金鸡湖地块两宗地拍出47.25亿元高价，两块土地均由世茂竞得。据业内估算，两个地块的楼面价约为每平方米1.5万元，刷新当地的单价“地王”纪录。而苏州、杭州、上海三地当日的土地出让总金额已经超过400亿元。
分析人士称，“地王”的频现一方面影响市场预期，推动购房需求释放，推高房价；另一方面，土地市场的成本增加最终也会通过房价转嫁给购房者。如不抑制地价的上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性将加大。
王石提醒：李嘉诚京沪甩卖资产地王们要小心
“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”万科企业股份有限公司董事会主席王石4日在微博上对融创拿下北京新地王评论道。
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邱晓云

新华网北京９月４日电（记者孔祥鑫）记者４日晚从北京市国土局获悉，北京市朝阳区农展馆地块于４日成交，北京融创恒基地产有限公司以２１亿元竞得，成交楼面单价３５５０２元／平方米，同时竞建异地医院面积２７．８万平方米。业内人士分析，算上配套医院每平米８０００元标准的投资，该地块平分楼面价将超过７．３万，创下北京“地王”新纪录。

    据北京市国土局介绍，该宗地位于朝阳区农展馆北路８号，土地总面积约２．８２公顷，建设用地面积约２．５２公顷，建筑规模约５．９２万平方米，规划用地性质为住宅混合公建用地。该宗地距离朝阳公园仅５００米，周边有北京四季世家、宫廷九号等高端住宅项目及蓝色港湾等成熟商业区，区位优势明显，属于北京市城市核心区域较为优质的高端商品住宅用地。该宗地共有８家企业参与竞买，最终由北京融创恒基地产有限公司以２１亿元竞得。

    北京市国土局相关负责人表示，为进一步挖掘存量资源、节约集约利用土地，更好地服务军队医院建设，该宗地成交价款（包含土地补偿费和政府土地收益）将全部归军队所有。该宗地在交易方式上进行了创新，采用了“限地价，竞异地建设医院面积”的挂牌交易方式，即对出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

    中原地产市场研究部总监张大伟分析，该地块总价虽然为２１亿，但需要在异地配套按每平米８０００元标准建设的２７．８万平米的医院。开发商需求额外增加２２．２４亿的医院投资。开发商在拿地阶段需要为５．９２万平米支付４３．２４亿。平分楼面价将超过７．３万。该地块在北京土地市场历史上将创下楼面价历史第一的新纪录，超过之前出让的孙河、万柳等地块。

    张大伟表示，如果按照７．３万的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本。成本则起码高达１０万。如果再剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到１２万以上。可以说这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，预计销售价格将突破１５万。

    业内专家表示，开发商拿地热情高涨，高地价的出现已经很难抑制，“地王”频现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场的支撑的力度，否则已经到来的“金九银十”市场将存在失控的风险。

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随着徐家汇中心项目地块昨日溢价成交，上海的总价地王纪录也被改写为217.7亿元。

　　9月5日，新鸿基地产（00016.HK，下称“新鸿基”）全资附属公司威万国际投资有限公司，以217.7亿元总价，击败恒基-九龙仓联合体，揽下徐汇区徐家汇中心项目地块，折合楼板价37264.6元/平方米，溢价率为24.2%。

　　217.7亿元的成交总价，让徐家汇中心项目地块成为上海新的总价地王。此前上海的总价地王纪录，由眼下仍官司缠身的外滩8-1地块在2010年创下。217.7亿元这一成交总价也仅次于2009年广州亚运城地块255亿元的成交总价，系全国土地拍卖史上第二高价。

　　新鸿基主席兼董事总经理郭炳江昨日称，徐家汇地块位置优越，成交价格合理；继上海国金中心（上海IFC）及上海环贸广场（上海ICC）后，希望徐家汇中心项目为上海带来新地标。

　　紧邻港汇广场的徐家汇中心项目地块，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路；包括57、150、151三个街坊，总出让面积为99188.8平方米，地上建筑面积为58.42036万平方米；起始总价为175.2611亿元，系商办、餐饮旅馆业用地。

　　

新鸿基2000万险胜

　　“217亿7000万。第三次。成交！”

　　历时半小时，208轮竞价。加价幅度从最开始的500万元，上升至最高5000万元。在昨日的徐家汇中心项目地块竞拍现场，两家港资大佬毫不犹豫拼杀，直至恒基-九龙仓联合体放弃加价，新鸿基以2000万元的价差险胜。

　　接近新鸿基的人士昨日称，新鸿基这回是拼了。

　　竞拍结束后，香港恒基-九龙仓联合体团队早一步出来，对媒体抛出的问题都摇头不回应。早报记者现场追问“为什么最后差2000万就放弃”，一名负责人也仅称“谢谢”。

　　新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪稍后出现时，神态轻松。当早报记者问其对成交价格是否满意？他一脸笑容，用粤语回答，“不满意就不会买啦。”

　　新鸿基昨日发布的新闻稿称，欲在徐家汇项目地块打造该公司在内地最大的商业综合项目，集写字楼、商场及酒店于一身，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。

　　这是新鸿基在上海的第七个项目。官网资料显示，新鸿基此前在上海有国金中心、环贸广场、中环广场、滨江凯旋门等6个项目。汉宇地产报称，国金中心总投资额约80亿港元，环贸广场总投资约60亿港元。而新鸿基目前在上海的惟一在售住宅楼盘——滨江凯旋门销售势头还算不错，自2012年3月开盘以来，累计销售了57亿元。

　　

新鸿基内地攻略

　　“徐家汇中心项目”地块217.7亿元的成交总价，甚至高于上海一个月的土地出让收入。

　　世邦魏理仕上海研究部董事谢晨认为，这是个合理的价格。目前周边可比代表性物业合理估值范围在65000-70000元/平方米。

　　谢晨称，由于该地块总价超200亿元，不含住宅用途，且要求60%以上面积持有10年以上，这意味着项目回报期长，且前期投入巨大，对发展商的财力和项目运营能力要求非常高。因此，发展商在竞拍时已考虑到了上述因素，对地价的预期是理性的。此外，作为上海核心区的最大一块黄金地，徐家汇商圈周边环境和配套相当成熟，亦无需发展商对此做额外的投入。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可认为，虽然地块最终仅两家参与竞拍，但仍拍出24%的溢价率。过去几年，虽然徐家汇区域发展势头良好，但较南京路、淮海路及陆家嘴而言，已多年未有新增项目入市。

　　新鸿基在内地的发展中物业此前多以住宅为主。截至2012年12月，新鸿基在内地持有土地储备，按所占楼面面积计算共约765万平方米，包括676万平方米的发展中物业中，77%都是住宅，而89万平方米已落成物业中住宅的比例仅3%。

　　新鸿基昨日公告称，35.5亿元的保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。

　　截至2012年12月31日，新鸿基持有银行存款及现金115.51亿港元。

　　

徐家汇商圈崛起？

　　徐家汇中心项目成交后，徐家汇商圈崛起之势初现。

　　“作为偏安一隅的市级商务板块，徐家汇长期游走于盲点边缘。本次徐家汇中心回归，有望引领板块驶向蓝海。”RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦指出，该板块总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为继，这都是该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响，对租金将有所制约。此外，大虹桥、传媒港、自贸区的发展，也将对该板块构成竞争。

　　RET睿意德商业服务部董事陈丽琳则提到，徐家汇中心因土地成本高，持有部分对项目现金流构成较大压力。从商业角度来看，该区域商业同时将面临着淮海路和南京西路商圈的竞争。但徐家汇中心项目的出现，可能对该商圈造成鲶鱼效应，引发该商圈新一轮调整。徐家汇中心项目主观上迎合了以资产沉淀、物业增值、稳定收益为核心诉求的开发模式。也正因此，内地企业蹒跚不前，而港资开发商青睐有加。

　　徐家汇中心项目地块开发几经波折。早在1995年，韩国大宇以1亿美元买下该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高楼。但随后，大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。一系列纠葛过后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还隶属徐汇区国资旗下的上海城开集团等公司。

　　今年5月，上实城开公告称，该公司将其持有的部分徐家汇中心项目地块的权益，调整为位于徐汇区滨江的四块土地。此举被外界解读为“徐家汇中心项目”地块打包出让的前奏。仅仅两个月过后，“徐家汇中心项目”便进入了整体预申请，以175亿元的起始价挂出。

　　早报记者了解到，由于香港怡和-香港置地联合体、太古最后时刻选择提前退出，徐家汇中心项目买家仅剩新鸿基以及恒基-九龙仓联合体2家，出让方式由有竞价招标改为挂牌。

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十万平米，二百二十亿，每平米22万，每亩1.5亿！

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出让文件显示，徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，出让面积99188.8平方米，容积率2.1~7.48，为商办、餐饮旅馆业用地。

　　地块建筑面积为58.4万平方米，另外，该项目还有12万平方米的地下商业。
　　记者采访了解到，业内对于新鸿基217.7亿元拿下该地块表示看好。

　　汉宇地产市场研究部总监付伟表示，该地块位于上海目前最成熟的CBD商业中心，可以说是上海市中心最具稀缺性的成片地块，217亿元，虽然总投入大，但也物有所值。此外，徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发，并且属于轨交上盖，地下建筑面积至少在20万平方米以上，其中经营性面积将超过12万平方米，而地下建筑面积一般不计入地价。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，徐家汇地块尽管有24.21%的溢价，但其楼面价只有37264元/平方米，就周边市场而言不算高，其未来升值空间和价值可以预见。

　　但张宏伟同时指出，尽管徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占了很多优势，但开发这样一块土地所需的资金极其庞大，对开发商的后续开发能力是很大的考验。

　　出让文件显示，除了20%的定金，徐家汇中心地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额，其中第一期为出让价款的30%，在签订出让合同后的10个工作日内支付；第二期为出让价款的50%，在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时，应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

　　业内人士分析认为，新鸿基至少要有300亿元的资金方可支持这个项目在未来3~5年内开发完毕，后续还有运营期间的市场培育期各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

　　记者就上述问题致函新鸿基，但至截稿尚未收到回复。

　　张宏伟表示，对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展，有可能会导致开发周期拉长，开发建设进度受阻。

　　主导CBD商圈格局

　　从时间看，此次徐家汇中心地块的开竣工时间相当紧凑。出让文件显示，徐家汇中心的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为 “动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开工时间比较紧张，但84个月的竣工周期还是比较宽的。由于徐家汇地块非常受瞩目，市场争议比较大，因此开发商囤地的可能性不大。此外，徐家汇中心作为总价“地王”，在开发过程中更具有主导性，不需要等周边配套项目建设起来作为支撑，项目开发的节奏完全可以交给开发商来决定，相反周边其他项目可能会因为徐家汇中心而控制进度。

　　不仅是地块周边，业内普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海CBD商圈的现有格局。

　　在陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大传统CBD中，以规模和档次计，徐家汇目前处于中间水平。付伟认为，新鸿基作为顶尖的商业地产运营商，具备丰富的高端商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验，预计将吸引不少世界500强企业和零售品牌入驻徐家汇，周边办公、商业、住宅均会受益，届时徐家汇商圈有望晋升上海最顶级商圈行列，与淮海路、南京西路、陆家嘴比肩。

　　根据土地出让公告，徐家汇中心地块由相邻的4幅地组成，其中最大的一幅计划建设总高370米的浦西第一高楼。根据土地用途，整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等。地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米，这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5~8年内建成，预计开发商将以持有经营为主或部分整售。

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李嘉诚抛盘400亿

这边厢，新鸿基上周以218亿的高价抢下上海徐家汇(行情 股吧 买卖点)地块；那边厢，华人首富李嘉诚出售了旗下两大商业地产———广州西城都荟跟上海陆家嘴(行情 股吧 买卖点)商厦，正在撤离内地一线。两个港资大鳄截然不同的做法，引起了外界的极大关注。

　　新鸿基地产有关负责人也在回应南都记者采访时表示，公司对内地一线城市的市场仍十分看好，特别是上海自贸区成立以及后续政策预期，都将对公司发展有所利好。而根据公开资料统计，李嘉诚在过去一个月中，包括计划中项目全盘出售，如果全部完成可套现400多亿港元，大胆举动震惊不少投资人。

新鸿基以217 .7亿的成交价拿下了这块号称上海市中心最大及最后一幅黄金地块，外界分析称该地块总投资或逾400亿人民。

　　如此大手笔抢下地块，新鸿基显然有所准备。

　　“徐家汇地块位置优越，极具发展潜力，我们对投得项目感到非常高兴。”新鸿基主席兼董事总经理郭炳联表示，“继上海国金中心及上海环贸广场后，我们希望徐家汇中心项目，为上海带来崭新瞩目的新地标。”

　　但是作为华人首富的李嘉诚则持另一种态度。继日前对外抛售超市王国“百佳”后，李嘉诚将抛售的脚步踏至商业地产领域。近日，李嘉诚旗下的“和黄系”以近33亿元出售广州西城都荟及停车场，而同时，长江实业也打算出售其在陆家嘴开发的首个写字楼项目———“东方汇经O F C”，并出开60亿元人民币以上的售价。

　　根据公开资料统计，在过去一个月中，李超人共出售香港百佳超级市场、上海陆家嘴东方汇经中心及广州西城都荟广场等。如果加上计划中项目，如果全部完成可套现400多亿港元。

　　抛售了内地物业的“超人”李嘉诚在欧洲却大展身手。据了解，目前李家控制着英国近三成天然气市场、四分之一的电力(行情 专区)分销市场以及约5%的供水市场。自2010年以来陆续投资，包括长江基建以91亿美元的价格收购英国电网公司，再将奥地利第三大移动通信公司纳入囊中，更以1550亿港元收购英国电网、水务、燃气资产。

　　值得注意的是，除去这两家大头开发商，香港多数开发商都在坚持“内地化”的战略。九龙仓近年来不断在内地高调夺地，并向内地开发商绿城入股，目前40%资产已经位于内地。恒隆地产的内地资产更已经超过一半

邱晓云

          “遛蟹哥”现南京房展会 遛螃蟹控诉高房价

前天，在南京河西国际博览中心举办的秋季房展会，令人真切感受到当下房地产市场的“温度”。尽管各家参展楼盘的优惠举措几乎不见，但依然迎来了2.1万人次的观展市民，创下3年来首日客流新高，意向客户登记超过3500组，性急的购房者随处可见。

苏宁置业带来的苏宁睿城、苏宁雅悦等楼盘共接受了400组客户登记，比上半年的春交会首日多出不少。保利地产带来的7家楼盘总共收到客户登记1500组，也创下了历年来展会之最。

最近，楼市最热的一条新闻来自央行报告。报告显示：三季度67.6%的居民认为房价“高，难以接受”。365地产家居网的调查统计也表明，月供占据家庭收入31%以上比例的购房者达到了71.15%，认为买房让生活质量下降的网友占到65.1%。

房价重压之下，久违的行为艺术再度出现。一位小伙子用绳子牵了好几只螃蟹出现在展会上，螃蟹壳上贴有“高地价”“高房价”字样，寓意高房价和高地价“横行”。

这位小伙子被称为“遛蟹哥”，他自称从事美术创作，想通过这种行为表达对南京房价的看法。“遛蟹哥”说，从去年以来南京的房价一涨再涨，连江北房价都过万了，像他这样的年轻人在主城买房已遥不可及，所以才产生了到房展会上控诉高房价的想法。

不少围观市民都挺认同这位小伙的想法，他们希望房价能降下来，多建点保障房，别让房子成为人们心中永远的痛。

“年初不买房，一年又白忙。”这本是一句戏谑话，可如今正在南京楼市真实上演。9月18日，国家统计局公布8月南京房价环比上涨1%，同比上涨13.5%，这已是15个月的“连环涨”，令诸多刚需及改善族黯然神伤。可是，从土地市场频频抢地的现实来看，“疯狂楼市”仍没有停下脚步的意思。

邱晓云

19日，一位小伙子用绳子牵了好几只螃蟹出现在南京秋季房展会上，螃蟹壳上贴有“高地价”“高房价”字样，寓意高房价和高地价“横行”，被网友称为“遛蟹哥”。他说，像他这样的年轻人在主城买房已遥不可及，所以才产生了到房展会上控诉高房价的想法。