| 任志强：房价波动因为政府胡乱干预 2014年11月26日 22:05 新浪财经 微博
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 “《财经》年会2015：预测与战略”于2014年11月25日-27日在北京召开。上图为北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)
新浪财经讯 “《财经》年会2015：预测与战略”于2014年11月25日-27日在北京召开。北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]出席并演讲。任志强认为，由于政府干预价格，又把房子标准定得很低，导致中国的住宅基本到30年就要拆掉。
在谈到北京房价时，任志强称，“你们以为北京房子能跌了，门都没有”。他表示，短期之内房价波动就是政府胡乱干预的结果，“政府非要把房价控制在合理水平，从来没有提过把地价控制在合理的水平上，控制价格最坏的就是干扰市场，当价格被控制的时候，房子一定盖的最烂”。
以下为演讲实录：
任志强：我刚才发了微博说场上这么多人，人满为患了，全都贴了一个字，钱，你们都关心钱，所以场子就热闹。一个题目是转型，一个题目是创新。什么叫房地产转型，不盖房子就叫转型了。还在那儿盖房子叫转什么型，转哪儿去？转了半天还是盖房子，转什么型，还是房地产。所以我觉得媒体是瞎忽悠。我们转完了结果就是没人盖房子了就叫转型了。
创新是什么概念呢？中国许多地方的技术是非常落后，我们需要不断的创新提供更好的产品，比如节能环保。现在中国住宅上的节能环保是非常差的。我们三星级的产品连10%都不到。符合的产品连千分之一，万分之一都不到，节能减排差很多。也包括用互联网思维来做的，比如节能的控制问题。小潘在望京SOHO里面特别强调计算机网络控制对节能的意义，这非常重要，创新是永远无止境的话题，今天讲，明天还得讲，但转型不是。
有人说万科转到商业地产，你们不想想，最基础的是土地供应，全国的土地供应永远是3：7开，商业地产占30%，住宅占70%，你们看看投资报表，房地产投资中住宅占68%，高的时候是72%，剩下就是商业地产，转到商业地产，把别人挤到商业地产外面去，就这么点地。源头的问题都没解决完，你们瞎转什么。
中介考虑的是怎么样从我们和顾客中间分一笔，他们就是抢钱。文杰说开发商的钱直接和客户对接就不需要中介了，现在信息不太对称，中介在中间插一杆子。美国一家公司提供的房地产信息有一个重要的条件，每个人把自己的房子贴到网上，一贴到上面就知道我现在房子值多少钱，还得把家里的装修和格局全贴上去，不然计算不出价格，从买信息到商人要信息，变成自己往上面贴信息，这是服务的过程。所以就慢慢从亏损开始赚钱了。这就是提供服务，大家想办法，你用你的方式，我用我的方式，怎么从开发商手里多赚一点。
其实很简单，大家来到这里就是想听一个字，房价涨还是不涨。房价没有不涨，从长期来看，房价一定是涨。波动是肯定的，长期来看房子得涨。有一本热门的书叫《21世纪资本论》，社会上传的很疯狂，书里面有三张图，说的是英国、美国、法国，从1700年到2010年住宅在国民收入分配中的比例。19世纪以前，土地或者说第一产业占的比重最大，到了现代，21世纪之后，所有的国家住房占国民收入的比例都是最大。用他的方法画无数张图，城镇化率超过90%的国家还是住宅占最大。
房子涨不涨，英国人做了一个决定，100万英镑可以移民买房子，中国人一下子把英国的房价推的很高，后来英国人又做了决定，100万英镑改200万了，还不准买房子，要投200万英镑才准移民，房子不够用了，房价还得涨，只是看人员流动的情况。当人口大量向某些地区集中的时候，那地方房价就涨了，除非人从那地方跑了。在一个完全自由移动的国家就会出现这种情况，美国底特律的情况，中国不太容易出现，因为中国有户口黏在那儿，想跑跑不了。
你们以为北京房子能跌了，门都没有。你说短期有没有？有。我个人认为，短期之内房价波动原因就是政府胡乱干预，政府非要控制在合理的价格和水平，从来没有提过把地价控制在合理的水平上，控制价格最坏的就是干扰市场，当价格被控制的时候，房子一定盖的最烂。住建部说我们房子只有30年的历史，人家好几百年的历史，就是因为我们把标准定的很低，一限制房价就建很烂的房子。做好了不行，完全节能的得加成本，现在房价加不了成本，我们不节能。江苏第一个提出保温层不计算在房价面积里面。你们知道合理的保温层应该有多少吗？大概25公分，我们现在用6公分，为什么用6公分，大概要占到1套房子3—4%，要用25公分得占多少，政府这么黑，你们都不算帐，老把责任推到地产公司上，跟我们有什么关系。
结构墙外头不算账，我们不行。政府还告诉你节能给3%的奖励，意思就是3%都得加到保温层里面。你以为赚到3%便宜了，不会。如果我们把政策解决好，不会出现房价暴涨的问题，也不会出现非市场化的因素。限购、限贷非得让你离婚，一个国家能出一个让别人离婚的政策这是什么。
如果是合理市场化，按照三中全会的要求，市场配置资源，政府别干扰，1800多亿，超过历史最高水平，4个直辖市超过6千亿，供应土地北京不到70%，价格收入超过了去年全年，少供应了30%的地，拿的钱比往年多。大家认为房地产商不行了，要转型了。可是一线城市土地增加57%的价格，你们不觉得政府黑啊？我觉得黑。如果是自由化土地就没有这么黑了，没有这么多挑战了。
2020年，北京市城市规划是1800万人口，到目前位置，国土部门按照2020年1800万人口规划土地，土地是按人头算的。现在2008年我们已经超过1900万，到现在为止，常住人口2100万，加上流动人口800万，将近3000万人口，按照2020年的计划，给你1800万的居住面积，房价能不贵吗？要看背后是什么原因，不要看眼前，要不然政府胡闹，绝不会有低潮。
过去我们说这个话，你们都反对，也不承认。今年我们有几个佐证，党的全部会议里面哪一次提过要控制房价，李克强总理说，刺激经济问题，三个消费，第一个稳定住房消费，过去是打击住房投资，现在是稳定住房消费，投资也是消费的一部分，别以为投资不是消费的一部分。
住建部的部长说，去行政化不是救市是恢复市场机制，就是说过去说错了，终于有人出面说过去做错了。再看央行[微博]，4月份央行行长就找其他行长谈话，你们利率太黑了，没一个银行听，9月30号，央行和银监会联合发文，你们得改改限购政策，10月份出现了反弹，虽然不大，但是反弹了。原来行政命令限制你，我一直没想通这个逻辑，认房又认贷，我有两套房子，请问是两套房子抵押的保险系数更高，还是没有房子抵押的保险系数更高，哪个更保险，哪个让银行的坏账不出现。
本来就应该只认贷不认房，但是我们政府不行，我也不知道我们政府官员是谁在制定政策，一个比一个蠢，现在还羞羞答答，46个限购城市里面还有4个半没有取消，他们已经把房地产政策变成了人口控制的政策，这4个城市变成了超大人口城市。
我们官员要看看城市发展的历史，60年，城市人口是9亿，1千万以上人口的城市全世界只有4个，亚洲一个都没有。2010年的时候，一共有28个1千万以上人口的城市，中国有6个，居住在城市的人口超过40亿人。
你们以为只有中国才是产生超大人口城市？全世界都是这样。出了这么烂的政策，5级分类，城市控制不让人进来，非得让人在农村。早期迁徙是自由的，现在不自由了，如果户籍制度改革了，人们就要去大城市怎么办，京津沪人口增长最快，原来是东部地区人口移动最快，为什么？审批就在这儿，还得往这儿跑，你们以为北京的房价会掉下去，我觉得没戏。
是不是一段时间以后，开发商还得这么高速增长。我们可能十多年的时间，大概现在的总存量180亿，230亿是国土资源部航测的数据，取中间值200亿左右，70、80%的人口转移到城市，按照小康标准，一年竣工11.7亿，还得15—20年，才能满足400亿，如果每年按照2.5%的折扣计算，得多少？得10亿。和现在的竣工量差不多。按照3年半计算，年开工就得40亿。按5%折算，一年得竣工20亿，我们过去房子的标准低得不得了，现在一大堆人对刚建的自住房提意见，因为标准低，不到30年就得拆了。所以我们的建筑只有增量没有存量。你们把这些得堆到政府头上，别放我们头上，我们不想盖这么烂的房子，没办法，限制价格。如果政策调整市场化的话，我想我们都可以过上好日子。如果老是闲不住手，这摸摸那摸摸，这话是李总理说的，我们现在还没有切完，只切了两个手指头。各级政府还没有认识，土地钱归地方政府，不归中央政府。
最近我们做的地方税收制度价格，从来没有说给老百姓减税，所有的税制改革，谈的都是中央分多少钱，哪个税归中央，地方分多少钱，哪个归地方。什么时候想想老百姓。这种改革有第一步有第二步，还得有第三步，逐渐变成由老百姓说了算才可以，这个路还的早着呢，长着呢。 | 
发表于 2014-11-27 21:23
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