谢国忠：中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号

李旧苗

中国到底有多少闲置房？如今这可是个热门话题。有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说，电力部门否认了这一数据。无论如何，首先要获取可靠的数据。不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。
　　两种泡沫
　　房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。
　　首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。
　　其次，基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。基础设施建设很费时间。房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。
　　房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。
　　目前，中国正在遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。
　　中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手，否则，难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散，因此，这种解释很难成立。
    中国特色的泡沫
　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。后者在过去十年突飞猛进，达6000万套。其中，约2000万套由开发商在建。地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。大量单位公房拆迁后再开发。在最近一轮再开发热潮之前，单位公房量可能超过100亿平方米。相对于新建住房量，拆迁房数量不可能太大，否则，这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。现有住房总量可能在90亿平方米左右。
　　除了普通商品房建设，公司和政府机构也自行建房，分配给员工。农村也建设了大量住房。在毗邻大城市的地区，此类住房影响房产供给。如果郊区农田被重新规划为城市用地，官方分类将过去的农房变为城市住房。
　　获得城市住房总量的可靠数字实在很难。人均住房面积数据还比较有用。在大部分城市开展的调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米。我们不知道这项调查覆盖了多少人口，但是，这些数据肯定不包括农民工。我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。我粗略估计了一下，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10％。
　　尽管数据不精确，但我们仍可断定，中国不存在绝对住房短缺的情况。如果采用日本的标准，中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都足够。
　　掌握投机型（而非其他目的）空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25％-30％，比正常市场情况下至少高出100％。这种差异可被视为投机库存，如同有人囤积黄铜，待价而沽。这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右。
　　更可怕的是，2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15％。房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。
　　放松现有调控措施的几率很大。部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入五倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。调控放松可能秘而不宣。政府改变心意，虽然短期内可缓解政府的财政困难，但是，一旦房产泡沫破灭，问题将接踵而至。
　　除商品房空置外，其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户（例如，郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员）不受市场约束，将占上风。因此，这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争，但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场过量时，也应考虑它们的闲置率。
　　即使中国的城市空房少于6450万套，也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20％，高于台湾高峰期的闲置率。而且，如果放松房产调控政策，空房量将超过城市住房总量的30％。
　　中国的房量泡沫的规模的确前所未有。中国住房供给过量并不稀奇。总的来说，过度供给很常见。它反映出资本价格过低。中国经济的结构决定了，供给将迅速增加。然而，闲置率居高不下，而房价还持续走高，真是咄咄怪事。在正常情况下，投机者会因为高闲置率止步不前。目前迹象很明显，房价将陷入困境。以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。
　　一、实际利率持续为负，导致对货币需求下降，投机冲动上升。贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。
　　二、大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10％左右。面对通胀压力增大，传统的避风港美元贬值的现状，中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。
　　三、中国大众从未经历过全局性房产泡沫。上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。外国公司和国有企业当时都未能幸免。从地域角度看，当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。正因毫无畏惧之心，贪婪加倍横行。
　　四、投机者们相信，政府不会眼睁睁看着房价回落。他们的判断是对的。由于地方政府完全依赖房地产收入，因此，它们将不遗余力的给高房价加油打气。但是，他们的“政府万能论”用错了地方。市场终究比政府大。政府行为只能延缓而不会消除市场力量。尽管如此，正是由于看穿了地方政府的心态，投机者对市场下行并无顾忌。因此，随着无休止供应信贷，投机需求也水涨船高。
    “急就章”式的政策要不得
　　中国的房产调控政策仍像是急就章。含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂，而且导致市场过于反复无常。如果迫于压力改变政策，这将进一步煽动投机者。过量情况将呈成倍增长。最终做调整，无疑痛苦得多。提高利率是逐步降温投机需求的最好政策，并可避免市场波动。
　　可持续的政策必须从解决政府财政问题着手。方法是扩大其他收入来源，抑或限制支出。地方政府均采用以投资为主导的增长战略，必然四处寻找收入来源。这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化。除非采取措施限制投资型增长的方针，否则，中国房产市场无法正常运转。开征房产税对增加收入作用显著。在大多数国家，房产税属于地税，为地方公共服务提供资金。中国应当采取相同模式。这样可以减轻地方政府的财政压力。但是，相对于提高收入，更需限制开支。因为没有其他收入来源能够代替房地产。
　　中国亟需连贯的房产战略，而非对投机行为不时发起不可持续的打击。大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动。很明显，这是危机来临的讯号。时不我待。如果放宽目前的政策，而不建立连贯的政策框架，最终的“房灾”必将阻滞经济发展。美国经济的现状就是活生生的例子。中国极有可能重蹈其覆辙。

邱晓云

给大家社科院总机的号码，求证6450万套空置谣言
文章提交者：baobao121 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net


社科院总机86-10-85195999，最先发布这个6450万套消息目前查证是3月份的牛刀博客，暂未找到更早的数据来源。博客里明确，社科院城调队调查的电网数据。这个是否是谣言，网友们打个电话就可以证实了。哪个人还有胆子坚持这个不是谣言的，请立即打这个电话去核实。

邱晓云

谢国忠和牛刀都是03年04年看空内地房事的，实践证明他们错了，误导了相信他们的人，可他们贵在坚持，虽然屡测屡错，可仍旧屡错屡测，坚持到永远，韧性源于皮厚。

邱晓云

谢国忠油价的多空“研究”（文章发表时点和图标上的序号相对应）

　　

    1、《石油价格还将是长期熊市》，2003年3月5日，来源：世纪经济报道
    2、《中国油价明年将大跌》，2004年6月1日，来源：信息时报
    3、《石油泡沫将挤破地产泡沫》，2004年9月15日，来源：新财富杂志
    4、《看跌石油，看多煤炭》，2005年1月24日，来源：证券日报
    5、《石油价格高涨也是个泡沫》，2005年3月14日，来源：证券日报
    6、《未来几年需求下降 油价下跌》，2005年12月16日，来源：上海证券报
    7、《国际油价将崩盘》，2006年6月20日，来源：中国石油报
    8、《一年内油价将跌破30美元》，2007年1月24日，来源：财经
    9、《油价年内将会跌至20-25美元》，2007年8月20日，来源：中国企业家
   10、《破解油价泡沫》（价格会到200美元），2008年 6月9日，来源：财经　　

   11、《油价飙升没有阴谋》，2008年7月4日，来源：凤凰网　　

   12《2010年油价泡沫才会破裂》，2008年7月9日，来源：赢周刊　　

   13、《美短期救火将导致油价飙升》，2008年7月15日，来源：凤凰网　　

    　　

在长达5年的时间里，悲观主义的谢国忠，在油价24—79美元的区间，耸人听闻地坚持油价要崩溃。2004年，陈久霖听信谢学家的判断，在底部区域做空，5.5亿美元，被摩根、高盛们装进荷包。　　

2008年7月11日，这轮“石油牛市”见顶，这天的油价是147.25美元。　　

从来都是“悲观”、“泡沫”的谢国忠，在油价见顶的前后，一反常态，以罕见的频率，对石油唱多起来：6月9日，发表《破解油价泡沫》一文，鼓吹油价要上200美元，这天纽约期市石油收盘价134.35美元；7月4日，在凤凰卫视宣扬，《油价飚升没有阴谋》，这天纽约期市石油收盘价144.18美元；7月9日，距油价见顶只有两天了，谢国忠发表《2010年油价泡沫才会破裂》，这天纽约期市石油收盘价135.62美元；7月15日，谢国忠在凤凰卫视再次宣扬《美短期救火将导致油价飙升》，这天，纽约期市石油收盘价138.74美元。　　

邱晓云

作者：水火

邱晓云

在《财经》等媒体上，谢国忠向国人申明利益关联的身份是“玫瑰石顾问公司”，英文名是“Rosetta Stone Advisors Limited”。　　

但是，这个公司，是子虚乌有的公司。　　

谢国忠真正拥有的公司叫“Rosetta Stone Capital Limited”。　　

这个公司的第一大股东：谢国忠，占有股份32.5%；　　

第二大股东：Keen View Investments Limited（锐景投资有限公司）,占有股份29.17%；　　

第三大股东：Sun Fortune Investments Limited（太阳财富投资有限公司），占有股份29.17%；　　

第四大股东：Smartmind Investments Limited(慧智投资有限公司),占有股份5.83%；　　

第五大股东：Mr.Yuen Kin Lo,占有股份3.33%；　　

这个“Rosetta Stone Capital Limited”公司和其三个股东公司，均注册在英属维京群岛，并注册在同一地址：P. O. Box 957,Road Town,Tortola,British Virgin Islands。（资料来源：“中国天然”向美国证交会提交的Form 6-K报告 和 向美国证交会提交的Schedule 13G报告） 　　

所以，所谓“玫瑰石”，完全是一个空头的纸上公司，这类公司注册费用6000元左右人民币，绅士们常用这类公司进行秘密投资、转离资产、洗钱、逃税。　　

为了将自己化装得“独立”，同时又能利用其强大的话语权，将公司免费广告出去，吸引市场各路资金趋之若鹜地请他“顾问”，谢国忠可谓煞费苦心。

邱晓云

作者还是这个水火，资料未经核实。

小玉

谢国忠和牛刀都是03年04年看空内地房事的，实践证明他们错了，误导了相信他们的人，可他们贵在坚持，虽然屡测屡错，可仍旧屡错屡测，坚持到永远，韧性源于皮厚。
邱晓云 发表于 2010-8-8 10:57

牛刀我倒打过几个照面，感觉胡嘴胡言乱语，这种人竟那么多人信他。

李旧苗

给大家社科院总机的号码，求证6450万套空置谣言
文章提交者：baobao121 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net


社科院总机86-10-85195999，最先发布这个6450万套消息目前查证是3月份的牛刀博客，暂未找到更早的数据来源。博客里明确，社科院城调队调查的电网数据。这个是否是谣言，网友们打个电话就可以证实了。哪个人还有胆子坚持这个不是谣言的，请立即打这个电话去核实。 ...
邱晓云 发表于 2010-8-8 10:50

城调队是各级统计部门所属的机构，社科院系统不可能设有城调队。

zoufeng_1234

谢国忠离开摩根士丹利，应该也和他一直唱衰中国楼市有关吧？

竹南

Rosetta Stone，应该翻译成“罗塞塔石碑”而不是什么“玫瑰石”吧，有个同名的外语学习软件。

陽光下的陰影

关于谢国忠的动机，其实不是主要的。

但从实景情况看，没有泡沫。大陆房地产是需要更大的量，而不是有泡沫。有问题的是银行的贷款产生的坏账，而不是房子空置。

文章的逻辑不对头。

咖啡杯水仙

感觉好端端说经济现象的文章变成对某个人的评头品足了，这种做派令我想起了老太太们闲坐说玄宗的唠嗑，无聊透顶。作为25岁就成为总分析师兼交易部主任带上亿元人民币（我曾经待的那个公司在中国有色金属市场里也是一方小诸侯）资金去国际市场玩期货的人，我的态度从来是对市场说法择其善者而从之，其不善者一笑而过，不因人废言，也不因言举人（如果不这样，我哪得有机会全身而退？）。关于中国地产问题，我觉得应该分几个方面来讨论，一方面是需要看到房地产市场的刚需（人口基数、城市化建设、文化传统），另一方面要看到房地产市场平均价格与居民平均存款、收入水平的差距（还需考虑中国社会财产分布的高度不均），第三方面就要考虑中国利益分配格局，使地方政府和垄断企业有机会推高房地产和地皮价格来维持卖地财政满足官员们的福利增益需求。这样来看，就可以一个结论，地产供应在一部分地区是不足需求的（总体而言，供需差距迅速拉窄，2010左右已近平衡），但是由于价格高企，在实际上造成了严重泡沫，而且透支了日后升值的潜力。这样一来，将来地产价格泡沫破灭将要造成的坏账也是严重的。

咖啡杯水仙

关于谢国忠的动机，其实不是主要的。

但从实景情况看，没有泡沫。大陆房地产是需要更大的量，而不是有泡沫。有问题的是银行的贷款产生的坏账，而不是房子空置。

文章的逻辑不对头。
陽光下的陰影 发表于 2010-8-14 12:19

我觉得你没有认真读主文。主文的逻辑结构是因为价格高（中国人平均水平的低收入），所以空房多，因为空房多，所以会造成房企资金周转率下降，因为房企资金周转率下降，所以“房地产泡沫”会破，标准三段论，非常清晰。关键在于对房地产价值回归的时间段在哪里？老谢说不出来。其实我觉得，如果在中国人口数据上下点硬功夫，这个时间段还是会浮出水面的，按五普数据来看，中国今年是劳动年龄段（16-64岁）人口最多的时期，然而1992年来大陆地区过于激进的货币政策造成的工资上升晚于物价上升的Fast-Slow Spirals中，两Spirals的距离已经拉开到了极致，以致引发工 潮，这就说明2015年左右要到来的人口红利期结束很可能会提前出现，而1992年以来中国中小学开始减少，速度也越来越快，这一标志性事件距今已18年，如果以入学年龄为7岁来算，现在正好是25岁，大学毕业3年，已到谈婚论嫁年龄，而这部分人中很多本应该出现在市场上的主体被“计划”了，那么我们完全可以相信，房地产业的人口箍圈就在今年套上了脖颈，以后会越拉越紧。除非中国改变移民法律和政策，允许落后于中国的一些第三世界国民来华定居、入籍。

邱晓云

骗子从来是一伙一伙的，一个骗子被抓了，总有人装作旁观者出来帮腔，不管你说得天花乱坠，房价一共只有两个方向，七年里，谢国忠一直说要跌，结果一路涨了多少倍，错了就是错了，扯当年有多少亿吓唬谁？有人是事后诸葛亮，事先猪一样，他是事先猪一样，事后还是猪一样，半辈子过去了，愣不知道自己错在什么地方，你当然更不知道了，还什么“因为房企资金周转率下降，所以“房地产泡沫”会破，标准三段论呢”全是胡扯：随便上网翻翻，就能看到某地产商晒地十五年增值二十倍之类的例子，照你说资金周转为零不是早破产了吗？怎么反而发财了呢？

咖啡杯水仙

楼上的，谈经济问题最主要是要把经济史和经济预测分开来，动不动就“骗子”这些本来应该留在法庭上进行指控的词拉出来唬人是非常可笑的。首先，在我们金融界，有多少资产请你去管理往往就是验证分析师水平的一个最重要指标，就好像做排长、连长还是师长、军长一样，侧面上就是你的水平体现；其次，作为分析师，我不太喜欢扯经济史上的东西，因为客户都不关心这个，他们只关心你的策略和产品能为他带来多少收益，但是作为学术讨论（我这个人非常客气，明知道有些人不够资格和我学术讨论），我只想用用苏格拉底的助产士法启发一下你，1980年代末日本东京房价就可以把美国买下来，日经225有30000个点，可20年过去了，日经225是多少点，东京房价还能买下美国吗？那时候说日经225会崩去10000点下，很多人也认为是“胡扯”，可结果呢？作为分析师，我的任务就是告诉朋友们，日经225会崩，你们不要买，而不是证明谁在“胡扯”。胡扯的人自然有市场扇他嘴巴。

咖啡杯水仙

另外，我只是谈谈主文的语义，并对其简单转述，没有提出个人对主文的直接看法，也没有对主文结论进行全盘肯定或者否定，因为我觉得这里很多人都不是真正从理科转去经济的（在我的经验中，经济学只有学理科的人懂，因为这些人有数字和逻辑的概念以及必要的自然科学知识）。如果我在2004年同意了老谢的话，去做空原油，我早就成“骗子”了。我2004年时喊的是，原油价格迟早破100美元一桶，50美元一桶就是买入价。我对所有的市场消息都先过一遍脑再来选择是否对我的分析有价值，这些消息无论谁说都一样，有道理，能够被市场检验即可。

咖啡杯水仙

还有，市场价格变化严格意义上有三个方向，涨、跌、平，这也是基本常识。我在交易部兼做主任时，要求我部门的服装统一为白外套、黑西裤加黑皮鞋、蓝色、蓝灰色或酒红色衬衫作为过渡色就是这个含义。

邱晓云

用不着扯那些你不懂的东西，是不是行骗是可以诉诸常识的。像谢国忠这样成立个皮包公司，自己是大股东，其他股东都注册在一个信箱里，谁都别装傻，说看不懂怎么回事；至于你，在外冒充燕谈驻站国际政治，经济评论员，算不算行骗？不上过法庭还不能骂骗子啦？

zoufeng_1234

作为分析师，我不太喜欢扯经济史上的东西，因为客户都不关心这个，
------------------
这句比较绝：预测失败了，就把它放入经济史不谈了；预测成功了，把那一段拿出来去忽悠新的客户。

zoufeng_1234

骗子从来是一伙一伙的，一个骗子被抓了，总有人装作旁观者出来帮腔，
--------------------
这句话到位！现成的例子是禹晋永帮唐骏，国外80多个教授帮汪教授。

邱晓云

谢国忠此文完全是建立在虚构的数字上，用胡乱臆造的逻辑，通篇胡扯，所以根本不值一驳。更致命的是文中明明白白显示，他完全知道数字是假的，所以不能当他傻子，只能当他骗子。

邱晓云

中国到底有多少闲置房？如今这可是个热门话题。有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说，电力部门否认了这一数据。无论如何，首先要获取可靠的数据。不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。
　　两种泡沫
　　房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。
　　首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。
　　其次，基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。基础设施建设很费时间。房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。
　　房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。
　　目前，中国正在遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。
　　中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手，否则，难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散，因此，这种解释很难成立。
    中国特色的泡沫
　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。后者在过去十年突飞猛进，达6000万套。其中，约2000万套由开发商在建。（连未来两年都算进，过去十年只造了六千万套，如何可能现在已有6450万套空置？）地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。大量单位公房拆迁后再开发。在最近一轮再开发热潮之前，单位公房量可能超过100亿平方米。相对于新建住房量，拆迁房数量不可能太大，否则，这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。现有住房总量可能在90亿平方米左右。
　　除了普通商品房建设，公司和政府机构也自行建房，分配给员工。农村也建设了大量住房。在毗邻大城市的地区，此类住房影响房产供给。如果郊区农田被重新规划为城市用地，官方分类将过去的农房变为城市住房。
　　获得城市住房总量的可靠数字实在很难。人均住房面积数据还比较有用。在大部分城市开展的调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米。我们不知道这项调查覆盖了多少人口，但是，这些数据肯定不包括农民工。我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。我粗略估计了一下，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10％。
　　尽管数据不精确，但我们仍可断定，中国不存在绝对住房短缺的情况。如果采用日本的标准，中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都足够。
　　掌握投机型（而非其他目的）空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25％-30％，比正常市场情况下至少高出100％。这种差异可被视为投机库存，如同有人囤积黄铜，待价而沽。这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右。
　　更可怕的是，2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15％。房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。
　　放松现有调控措施的几率很大。部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入五倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。调控放松可能秘而不宣。政府改变心意，虽然短期内可缓解政府的财政困难，但是，一旦房产泡沫破灭，问题将接踵而至。
　　除商品房空置外，其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户（例如，郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员）不受市场约束，将占上风。因此，这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争，但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场过量时，也应考虑它们的闲置率。
　　即使中国的城市空房少于6450万套，也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20％，（这是什么逻辑？谎言重复一千遍，就部分变为真理了？）高于台湾高峰期的闲置率。而且，如果放松房产调控政策，空房量将超过城市住房总量的30％。
　　

李旧苗 发表于 2010-8-2 13:55

咖啡杯水仙

你们两位也别上纲上线，我有说自己是谢粉丝吗？我只是觉得，无论是不是骗子，关键是该人的话在不在理，预测趋势发生的事是不是最终发生？和金岩石、宋鸿兵、冼岩、叶荣添、水皮等名嘴来比，老谢准确率还算可以了。不然胡舒立也不会长期让老谢在《财经》杂志上撰文了。我们做金融的在商言商，人物之间的是非根本没空唠嗑，除了这个人的分析准确率。另外，我是分析师在你们站驻驻点（我在天涯还是天涯驻站分析师呢），何错之有，不都改正了吗？中国文人有一点特别不好，讨论什么观念都喜欢和提出观念的人联系在一起。就不能心平气和讨论观念本身。浪费时间不自在。估计是把前辈们在朝廷上相互攻讦的优良传统给继承了。另外，主文数据到底怎么回事，我觉得有必要再商榷、取证。不说多了，就我知道中国城镇私人住房这十年增加的便不止6000万套，今年4月，6450万套空房这个数据出来后，我也去问了熟悉的几个地产商，他们告诉我，如果算上拆迁后兴建的，这十年投入市场的新房1亿套都恐怕有。6450万套空房我也觉得可能算多了，但是我经过的一些楼盘里，按数空调法得出的结论是2006年及以前建成的小区，基本是100%，2007年平均一下也有70~80%，2008年以后这个比例急剧下降，就我去广州海珠区一个2008年开放的楼盘（原来是中海油宿舍），发现快3年了，还是只有50%的挂空调率，2009年就空房成片，10年因为调控，成交的楼盘就非常少了。这些都是本人在珠三角（主要集中在东莞、广州、佛山市区）表观研究得出的一手资料。至于原因，我觉得一个是2009年以后金融海啸与房价脱离民众收入，二个是人口红利对楼市的支撑已近提前结束，三个是最近地产调控和生活品涨价风让很多人望而却步。

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妈的，老子这些年没少给《财经》投稿，他们就不登。老谢来一篇上一篇。羡慕老谢。

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作为分析师，我不太喜欢扯经济史上的东西，因为客户都不关心这个，
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这句比较绝：预测失败了，就把它放入经济史不谈了；预测成功了，把那一段拿出来去忽悠新的客户。
zoufeng_1234 发表于 2010-8-21 12:01

呵呵，这个市场上预测错了不敢认的人有很多，很多人的确是这样一个胜利走向另一个胜利的，可起码我不是，希望你不要随便类比，主要是我周围接触的人没几个关心经济史的，上来就是：你帮我看看60XXXX明天怎么走，几时可以上15元？我一讲这个股票的历史，他们马上就不耐烦，所以我就不敢讲了，但是在做分析报告的背后，仔细翻阅尽可能多的历史资料却是个基本功（夜以继日地和清茶、荧屏为伴）。说到这里，我可以公开一下我错误的预测：1、低估了530的影响，让客户和自己被套，幸亏中.共17大前夕利用银行股实现了总体上的盈利（小盘股在530以后就不行了）；2、在上证指数5000点时就过早要求盈利的客户减仓，因为我估计会去2000点，没想到还有6124点；3、从上证指数6124点摔下来时，明明看中了龙头股份，但是没敢入；4、奥运前夕误信人言，追涨中体产业，后止损；5、2009年5月认为上证指数会上4000点，后来在6月改正，因为调整了思路，2800点时建议客户清仓，放弃了3400点，一直等去国庆前夕抄底2650；6、2009年7月按年初计划认为黄金会跌去850美元/盎司以后拉升去1000美元/盎司以上，可惜黄金没给我机会，但是由于选择了短空长多策略，才未陷入空头陷阱；7、紫金矿业在2009年底9元买入（时国际金价1100美元/盎司），没想到跌去7块9我才止损大半，剩下60股深度套牢；8、2008年10月国际金价681美元/盎司认为黄金今年中期可能冲上1500美元/盎司，没想到现在还是1228美元/盎司。这些错误我毫无例外都向所有人承认。因为我是一个男人。

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老谢胡扯，市场扇老谢嘴巴，我胡扯，市场扇我嘴巴，谁胡扯，市场扇谁嘴巴。不想被市场扇嘴巴，就老老实实做好每一步研究，写好每一篇报告，搞好每一次交易。这就是我的信条。而做好每一步研究，就需要大家集思广益地讨论，并尽可能多地占有资料，无论历时性的还是共时性的。另外，不要随便说我“不懂”，无论是经济预测还是经济史，其他方面也许我真有很多不懂，要向大家学习。

邱晓云

楼价会涨会跌是一回事，涨跌预测成功失误都可理解，文章数据逻辑与楼市涨跌有没有关系是另一回事，这是预测错误与江湖骗子的区别，也就是气象预报与巫师祈雨的区别，谢国忠用编造的数据在测楼市，真的楼价跌了，谢的文章也仍然是垃圾。6450万套空置，完全是编造的数据，在编这个数据时，还造谣说是智能电表测得，结果供电系统辟谣，全中国智能电表也只有几百万只，骗子被抓了总有别的骗子出来帮腔，就你知道就造了不止六千万套，不知道你算老几？你可以为六千万套房背书？当你在外招摇撞骗说自己是燕谈的什么驻站经济评论员，被抓了现行时，可怜巴巴说自己只是个穷打工的，一个月两千元还被老板赖账，大概说过什么都忘了？

邱晓云

私人住房在过去十年突飞猛进，达6000万套。其中，约2000万套由开发商在建
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很明显，谢自己也是不相信6000万套空置这个数字的，为了圆谎，把在造的房子也计算在内，在造房如何能记入空置？十年中已造的房也不可能全部空置，可他依旧以6000万套空置为立论基础做预测，在他那儿，空置什么意思是由他自定义的，就像在你那儿，驻站经济评论员是什么意思也是可以由你自定义的，你说自己是李逵就是李逵？

咖啡杯水仙

首先，我说的是并没有全盘同意或者否定老谢的观点。只是重复一下老谢的逻辑给阳光下阴影网友。我认为老谢此文逻辑不错，就是时间点没把握，树不会长上天，没有只涨不跌的价格，也没有只跌不涨的产品，楼市何时出现泡沫，泡沫何时破，老谢并没有预测到，这才是这篇文章的缺陷。逻辑清晰，但是结论和市场行情完全不一致的报告，我见多了，他们的缺陷往往就是预测中趋势出现的时间点、目标价没有预测到。我从2007年后一直对中国楼市，特别是我一直在业余调查的珠三角楼市特别抱有警惕之心（不说多了，广州楼市均价今年年初最高时，也不过略略高于2007年7月21000元一平米的高点，明显上涨乏力，这往往就是下跌的前兆，起码从技术面分析上就是）。其次，我虽然是个“穷打工”的，被老板赖掉了最后一个月两千块底薪和2009年的上百万提成（这件事现在想起来可能也和我一些人事上的安排有关，让他们认为我在交易部培植个人势力，而他们一警告我，我就受不了，自己走了，还去办公室骂了书记的娘，闹得大家都不愉快，所以就被老板赖账了。以后我也不会这样做了，起码等发了工资再交辞呈。我当时年少气盛了点，因为25岁就在投资行业有一点名声的人不多），但是我有权力就市场走向发表我的看法吧？这个市场上有开宝马进去，骑单车出来的，也有两只脚进去，开飞机出来的，关键是看谁笑到最后（那个公司我走以后，又出现了新的亏损，最近名字都换了，整个投行部门和冶炼部门分离了，我下面人4月份就一个不剩，都辞职出来了）。对吧？说老实话，我对未来几年中国股市和楼市，乃至整个全球大宗商品市场信心都不是很足。前面已经说过一遍看法了。我不想重复。第三，我已经承认错误的事，我觉得你不必总纠，一开始我只是以为你们这里也可以像天涯一样，和斑竹搞好关系就能认做驻站分析师。这只能说我不懂这里的规则，以后遵守就是。但这并不意味不懂这里规则，就不懂经济，或者不懂生物，或者不懂数学吧？当年你认为“金融危机即将结束，黄金价格会下跌”的文章也白纸黑字挂在这里，实际上黄金价格走势如何？金融危机结束与否？你知道，我也知道。不说了。呵呵。