[讨论]请你谈谈对重庆大规模建“公租房”的看法

亚平

            重庆市长黄奇帆：大力建设公共租赁住房




    住房是人类生存发展的必备物质条件。胡锦涛总书记在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一起，作为保障和改善民生的重大举措，向世人展示了和谐社会的新图景。实现“住有所居”的目标，需要在总结我国住房制度改革实践的基础上，广泛学习借鉴国际经验和成功做法，推进保障性住房体制机制的不断创新。
    从重庆实践看，大规模建设公共租赁住房，是完善城市住房保障体系的重要途径。
    一、住房制度由“单轨制”转变为“双轨制”的必要性
　　新中国成立以来，我国城市住房制度经历了一个由计划分配到市场供给的过程。计划经济时期，实行单位公房和政府公房为主的分配体制，完全排斥市场机制的调节作用，造成住房供应严重短缺，城市居民住房普遍困难。改革开放以来，我国住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，使老百姓的居住条件得以较大改善。福利房货币化分配受益者大多是计划经济时代参加工作的老职工，上世纪七八十年代后出生的群体不得不在房地产市场购买商品房。尽管近些年通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式，使一部分低收入群体有了住房保障，但保障面不到总人口的10%，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外，既得不到保障性住房的覆盖，短期内也买不起商品房，这部分群体约占住房需求总量的20%以上。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。
　　居住权是人的一项基本权利，住房也不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。即使欧美发达国家也不是单纯依赖市场供应住房，仍有相当一部分人居住在政府提供的公共住房。实现“住有所居”目标，应该跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高端商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。几年前，温家宝总理就曾提出解决房地产问题的“双轨”思路：对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要；对于高档住房，主要靠市场调节。经过深入调查研究，我们认为30%—40%的城市居民由政府保障房供应，60%—70%的居民由商品房供应，这是比较合理的“双轨制”体系。其中，政府保障房保障30%—40%的城市居民，主要基于两点考虑：一是与收入结构吻合。一般而言，城市居民收入结构中，总有30%—40%处于中等偏下水平，除去日常生活支出外，他们难以承受市面上普通商品房房价，必须由政府施以援手。二是形成足够的覆盖面。30%—40%的城市居民，既包括了原有保障性住房的覆盖人群，又新增了“夹心层”的保障供给范围，能够真正满足中等偏下收入群体的住房需求，逐步实现保障性住房的全覆盖。
    二、政府保障性住房包含两个层面
　　在我国以往的实践中，政府保障性住房有两个层面：一类是安置房，享受政府土地出让金、相关税费等减免，主要用于对危旧房拆迁、城中村改造的城市原住民安置，持有者有产权，和普通商品房一样可以上市交易。另一类主要是廉租房、经济适用房，占比5%左右，没有产权或产权不完全。
    其中，经济适用房由于以极低的价格购买，经过一般5年左右的锁定期后可以上市交易，并获得成倍的增值，因而存在较大的寻租空间，需要在实践中不断完善。我们认为，我国人多地少，土地资源相对稀缺，完全可以借鉴公共租赁住房这种国际上比较成熟的住房保障体系，积极扩大保障覆盖面，并涵盖过去的廉租房和经济适用房，实现公共租赁住房与廉租房、经济适用房的一体化。
　　重庆结合实际，把公共租赁房界定为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。在这种制度安排下，保障性住房分为安置房和公共租赁住房两大类别，其中10%—15%是安置房群体，20%—25%由公共租赁住房保障，政府重点发展公共租赁住房，并通过公租房建设实现对廉租房、经济适用房的整合。一方面，不再单独新建廉租房，而是包含在公共租赁住房体系中。廉租房居民与公共租赁住房居民同住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别。根据中央和地方政府有关补贴政策，廉租房租金控制在公租房租金的10%左右。另一方面，公共租赁住房可有条件地转化为经济适用房。公共租赁住房承租者可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴纳租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购，再作为公共租赁住房流转使用。通过这种租金不高、又可以长期稳定租住的公共租赁住房，可以推迟“夹心层”进入房地产市场的购房时间，对避免产生灰色交易、缓解城市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价和创造持续需求等都有重要意义。
　　三、大体量推进公共租赁住房建设
　　公共租赁住房必须形成一定的体量，才能体现其保障属性，使绝大多数中低收入群体得到保障，真正惠及民生。我们的制度设计中，由于公租房是“一盖三”，更需要形成较大的体量，才能保证有效的覆盖面。仅在商业楼盘中划出一定比例作为公租房或者政府自建、由开发商代建少量公租房，都难以满足人民群众的住房保障需求。以重庆为例，从今年起每年开建1000万平方米公共租赁住房，未来三至五年内全市建设总量将达4000万平方米，主要分布在主城区和6个区域性中心城市、2个卫星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的区域。按人均20平方米计算，4000万平方米可以解决200万人的住房问题，这就打破了过去保障性住房建设“零敲碎打”、不能从根本上“解渴”的困局。
    在公共租赁住房建设上，政府始终应该扮演主角，科学、有效地推进，形成批量优势。在重庆，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源，是最主要的投建模式。主城区，大规模新建。一方面，作为全市经济社会发展水平最高的区域，主城是吸纳农民工、刚毕业大学生的主要区域，也是城市低收入群体规模较大的区域，对公共租赁住房的需求很大。另一方面，主城闲置商品房有限，需要大规模新建。据测算，重庆主城670万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有150万人需要公共租赁住房，约3000万平方米的建设体量。我们据此考虑逐年的建设进度。郊区，以收购和改建为主。未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小城市将成为承接农村人口转移的重要载体。重庆在8个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。
　　四、科学安排准入机制和规划布局
　　从国外的经验看，政府制定缜密而严格的法律法规，对购买人的条件作出合理界定，并精心制定科学合理的住宅建设发展规划，是保障性住房建设的两大“利器”。反思我国的住房保障体系，一方面，准入条件和户籍捆绑在一起，如刚毕业的大学生、外来农民工受限于带有地方福利因素的户籍制度，被挡在住房保障体系之外，无法在城市“安身立命”。另一方面，不合理的规划和布局人为割裂了保障性住房与城市的联系，形成城市“贫民窟”。为此，地方政府应该坚持以科学发展观为指导，以公共租赁住房建设作为切入点，“以人为本”地实现“夹心层”等中低收入群体与城市的完全融合。
　　准入机制完善合理，才能真正实现保障性住房的全覆盖。一则需要打破户籍“藩篱”。比如，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。二则合理把握收入标准。目前我们确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。
　　公共租赁住房必须高标准、高品质规划建设，实行无差别的“混建”模式。一是公共租赁住房应布局在城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的地区，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施，由专业的物业公司管理服务，建成标准化的现代居住小区。重庆公共租赁住房楼盘容积率约3.8，大体与周围商品房楼盘相当。二是公共租赁住房如果集中在特定区域，很容易形成城市“贫民窟”。在许多国家的城市化过程中，不少城市因种族歧视形成贫民聚居区，至今仍饱受困扰。比如法国由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，最终导致严重的社会冲突。因此，公租房应该与商业楼盘布局在一起，互通互融，共享配套和服务，弥合社会分层而形成的裂痕，避免形成新的城市边缘区域。重庆的公共租赁住房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，公共租赁住房楼盘与商品房楼盘按照1∶3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。三是公共租赁住房的人均建设面积设定在20—30平方米之间，也就是略高于我国城市居民人均住房保障标准、低于小康标准，这样可以为公共租赁住房适应新的住房保障需求预留空间。重庆公共租赁住房户型面积35—80平方米，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有400元/平方米的简约装修，就是出于这种系统化的考虑。
    五、确保公共租赁住房的保障属性
　　对于住房，需要明确公共产品和私人产品的边界。作为公共产品的公共租赁住房，惠及对象是无法通过市场机制解决居住问题的困难群体，其重要特征之一是不能转化为私权，而只能作为公有或集体所有物品，动态地让居住困难群体享用。
    即使在资本主义国家，保障性住房也是由政府主导建设，不由私营企业承建和持有产权。作为社会主义的中国，更应坚持政府主导、产权公有的方向，由政府或政府委托的国有机构持有产权，确保公共租赁住房的公共保障属性。
　　现在，社会上有一种观点：在政府资金紧张的情况下，可以由房地产开发商来参与建设公共租赁住房。其实不然，这样很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。比如，开发商建设的房屋产权归谁？政府是否给予政策优惠？开发商追逐利益与政府保障取向的价值如何平衡？怎样保证配租、运行、管理等环节的公正合理？如何堵塞建设过程中可能出现的寻租漏洞？诸如此类，留下很多含混不清的“灰色地带”。再则，政府造房在体制和政策上都有优势，当前资金和远期利益也能平衡，没有理由拿不出钱来造公共租赁住房。
　　为此，我们认为，公共租赁住房建设必须坚持政府主导、产权公有的方向，这也是负责任政府履行社会管理和公共服务职责的重要体现。当中，地方政府尤其要注意三点：一是建设主体和产权归政府。公租房应由政府投资，否则，就会扭曲公共租赁住房的公共保障属性。二是实行“封闭运转”。反思经济适用房一定期限后可以上市转让所带来的一系列问题，公共租赁住房必须突出公共产品的属性，承租人所购买的公共租赁住房在进行转让或抵押处置时，其回购的主体只能是地方政府的公租房管理局，用以再转让给新的低收入群体，从而避免因利益输送带来的灰色交易问题。三是最大限度降低造价和租金。建设用地以划拨方式提供，享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策。房屋租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分因素，原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%，这样才能体现公租房的保障属性。
　　六、公共租赁住房完全可以成为政府的“优良资产”
　　从国内外的实践经验看，由于公共租赁房的供应对象广泛，建设任务大，资金保障成为普遍难题。短期看，财政需要提供启动与建设资金，但受到资金短缺、筹措渠道不明确等问题制约，保障计划难以落实。长期看，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理、服务等都需要投入大量的人力、物力和财力。以重庆为例，未来3年建成3000万平方米公共租赁住房，投资规模约为750亿元，再加上后续的维护和管理，资金保障问题确实需要平衡。从重庆实践看，只要运作得当，政府建设公共租赁住房不会成为一种经济负担，反而会成为一笔优质资产。
　　以政府投入为先导。一是用好中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金。二是依托土地储备机构先期储备土地的优势，全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公共租赁住房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。三是每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30亿—40亿元。四是减免建设环节相关税费。通过上述渠道，重庆公租房建设可以保证200亿元的先期投入。
　　积极拓展融资渠道。在新加坡和香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设领域并得到可靠收益，已有先例。这方面，地方政府可以有所作为。以国内保险资金为例，如果存入银行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租赁住房后，可实现4%以上的收益，因此保险资金很有积极性。从全部750亿元投资看，其中500亿元通过社会融资方式解决，如果支付4%—5%的年利息，每年大约需要20多亿元。按照重庆公共租赁住房每年每平方米120元左右的租金标准计算，3000万平方米每年可收租金36亿元，除了用于还款付息外，近一半的资金还能用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡。
　　保持收益远期平衡。作为一项民生投入，在算好当前账的同时，也要算好长远账。表面上，政府大规模推出不收土地出让金的公共租赁住房“账算不过来”，实际上并非如此。大量的公共租赁住房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公共租赁住房时，公共租赁住房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。我们还准备把对高端商品房征收的房产税作为运营资金的重要渠道，实现社会财富的再分配。这不是“仇富”，而是鼓励和引导先富起来的群体更多地关注民生，深刻理解“茅屋不舒服时，宫殿就不安全”的道理。总体上，政府投入公租房为民生服务，社会融资资本实现保值和周转，可以实现政府、企业、老百姓“三赢”。
　　今年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住房制度改革的一件大事。我们相信，按照党中央、国务院的决策部署，上下一心，扎实推进，创新而为，中低收入群体的住房难题一定能得到有效解决，“住有所居”的目标也一定能早日实现。

老程

公租房显然好于“经济适用”房，有一半以上的经济适用房的购买者收入大大高于标准。公租房无疑给中低收入人群提供了一个相对稳定的居住环境。

zoufeng_1234

腐败和权力寻租的大温床，回归计划经济的大倒退。

亚平

腐败和权力寻租的大温床，回归计划经济的大倒退。
zoufeng_1234 发表于 2010-12-15 12:03

且慢定性。如何腐败，又如何寻租，不妨展开一论。

zoufeng_1234

且慢定性。如何腐败，又如何寻租，不妨展开一论。
亚平 发表于 2010-12-15 12:16

大规模的国有房产，具体租给谁，租金多少，都是由具体的部门去操作的，也就说必然要赋予一些人权力去操作。

比如一楼的沿街的房子，可以拿来开店，同样的面积产生的效益是完全不同的，掌握分配权的人就可以寻租，把街面房租给私下出价高的人。

如果住了街面房的打工者，发现了街面房的价值，想不打工自己开店，结果因为这是国有出租房不准破墙开店，这就是扼杀个人创业热情，不能满足市场需求，也就是回到计划经济。如果破墙开店是可以的，但是要经过重重审批，还是会产生权力寻租。

权力导致腐败和寻租，这是必然的，不需要谁来定性。

亚平

那么，zoufeng_1234又如何看待美国、加拿大等西方国家所实行的“公租房”政策呢，比如在美国，有关“公租房”的政策也是由政府部门——住房与城市发展部制订出来的。

zoufeng_1234

那么，zoufeng_1234又如何看待美国、加拿大等西方国家所实行的“公租房”政策呢，比如在美国，有关“公租房”的政策也是由政府部门——住房与城市发展部制订出来的。
亚平 发表于 2010-12-15 12:54

他们公租房占的比例很小，去住的人占人口比例也小，对整个社会的影响更小。政府官员不敢也不屑打这个注意。

而重庆是准备“大规模”搞公租房，整个社会的私有产权比例越低，导致的不良后果越大。没有私有产权的社会，就是奴役社会。

亚平

他们公租房占的比例很小，去住的人占人口比例也小，对整个社会的影响更小。政府官员不敢也不屑打这个注意。

而重庆是准备“大规模”搞公租房，整个社会的私有产权比例越低，导致的不良后果越大。没有私有产权 ...
zoufeng_1234 发表于 2010-12-15 13:13

哈哈，zoufeng_1234可不要信口开河啊，关于所占比例问题，你作过调查和比较吗？请拿出具体数据来，才有说服力。

zoufeng_1234

美国和加拿大的公租房比例，肯定比黄奇帆规划的要低，我想不用调查了。

关于后半个说法，这个是经济极右派的观点，不需要调查研究就可以斩钉截铁地说，否则就不叫极右派。

老程

不赞成“只要是政府搞的，那就一定是不好的。”这种情绪判定法。
经济适用房是一种带产权的商品，有升值空间。因此很多人不惜造假、腐败设法购买，到目前为止也没见谁受到查处。
公租房只是相对稳定的租用，如果说有利可图的话那就是：当二房东或一楼改商铺。这些都很容易被发现，公租房都建在非闹市区，只要明令杜绝改建，一楼开商铺现象不会发生。当二房东也较容易被发现，一经发现原方就有被终止租赁合同的风险。
现在的房价已经使无房中低收入群体终生难买，公租房不失为一种解决他们困境的办法。

ys1937

**

    把公租、私租、商品房与腐败问题分开讨论。
    公租房可以以权谋私，商品房同样更可以以权谋更大的私。
    腐败问题在任何社会都是难以避免的，多些少些之别。不能因有腐败就什么事也不做。
    刚开始谋生的小青年，又到了该结婚的年月，那有力量买商品房，有父母可啃只是办法之一，如果有公租房岂不可以解决无处可啃的青年人的困难。
    当然，这“公租房”应该能保证人们文明居住的基本需求，例如：
    1、 带卫生间，而不是像老茅所说的那样，只有“公厕”，那样的话对老年人是一种无法忍受的灾难。
    2、 较低的能为青年人所接受的房租。

亚平

美国和加拿大的公租房比例，肯定比黄奇帆规划的要低，我想不用调查了。

关于后半个说法，这个是经济极右派的观点，不需要调查研究就可以斩钉截铁地说，否则就不叫极右派。
zoufeng_1234 发表于 2010-12-15 13:23

zoufeng_1234太想当然了。按照黄奇帆所言，未来重庆的私房拥有率比美国当下要高。根据美国商务部公布的数据，美国家庭私人住房拥有率也不过占三分之二罢了。而重庆所规划的公租房仅占20%—25%，其余的商品房和安置房，房主都是有产权的。私房拥有率不是问题的根本。和之前有产权的经济适用房相比较，搞公租房，腐败和寻租空间肯定要少得多——当然不等于没有，但也不能无视程度上的差别。

亚平

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当然，这“公租房”应该能保证人们文明居住的基本需求，例如：
    1、 带卫生间，而不是像老茅所说的那样，只有“公厕”，那样的话对老年人是一种无法忍受的灾难。
    2、 较低的能为青年人所接受的房租。 ...
ys1937 发表于 2010-12-15 13:36

黄奇帆文章中都谈到了，1、公租房建设标准与普通商品房没什么区别；2、月租金“大体控制在月收入的15%左右”。

施国英

香港的廉租屋覆盖了当地30%以上的人口。
关键是依法照章办事，让权力无法寻租。

亚平

香港的廉租屋覆盖了当地30%以上的人口。
关键是依法照章办事，让权力无法寻租。
施国英 发表于 2010-12-15 14:16

还有媒体要加强监督，一经发现有违规违章，即予揭露。

zoufeng_1234

zoufeng_1234太想当然了。按照黄奇帆所言，未来重庆的私房拥有率比美国当下要高。根据美国商务部公布的数据，美国家庭私人住房拥有率也不过占三分之二罢了。而重庆所规划的公租房仅占20%—25%，其余的商品房和 ...
亚平 发表于 2010-12-15 13:48

美国家庭私人住房拥有率占三分之二，难道剩下三分之一住房都是政府的？我相信不是这个概念吧。

应该是美国家庭三分之二有自己住房，剩下三分之一没有自己的住房，要靠租房，这个租房不一定是向政府租，也可以向有多余房子的人租。

亚平

美国家庭私人住房拥有率占三分之二，难道剩下三分之一住房都是政府的？我相信不是这个概念吧。

...
zoufeng_1234 发表于 2010-12-15 14:43

剩下三分之一住房都是政府的？这是谁说的？这不胡扯吗？哈哈。

亚平

在美国，“向政府租”和“向有多余房子的人租”，差别在哪里？在于，“向政府租”，租金要低得多，那为什么不是所有人都去“向政府租”呢，因为，“向政府租”是有条件的，不是所有人都可以去租的，这个条件，主要也是以收入为标准，只有低收入家庭、老年人和残疾人，才享有“向政府租”的权利。

zoufeng_1234

在美国，“向政府租”和“向有多余房子的人租”，差别在哪里？在于，“向政府租”，租金要低得多，那为什么不是所有人都去“向政府租”呢，因为，“向政府租”是有条件的，不是所有人都可以去租的，这个条件，主要也 ...
亚平 发表于 2010-12-15 15:01

我们刚才不是在谈比例问题吗？

重庆公租房要达到20-25%， 你说美国私有住房为三分之二，言下之意美国公租房达到33%，所以比重庆还高。

如果美国有33%的人租房，但是其中只有1/10的人是向政府租，那么就意味着美国只有大约3%的人依靠政府公租房解决问题，那就远远低于重庆的规划。

亚平

如果美国有33%的人租房，但是其中只有1/10的人是向政府租


zoufeng_1234又在凭想象瞎讲了，在美国无房户中，至少有超过一半的租户，是在享受“公租房”。这个，是有数据统计的。

亚平

重庆大规模建设公租房推进住房“双轨制”解析



记者 刘健 徐旭忠



　　“今后再也不用住破旧、狭窄的民工房了！”
　　在位于重庆北部新区鸳鸯片区的民心佳苑公共租赁房小区，看着已经封顶的公租房，农民工田金利打心眼里高兴。自从这个公租房小区开工建设以来，每隔一段时间，田金利都会过来看一看。
    田金利的“住房梦”即将成为现实得益于重庆市正在大规模推进的公租房建设。今年以来，重庆市在全国率先大规模建设公租房，打造以公租房为主体的住房保障体系，并以此为基础推进住房“双轨制”。此举旨在破解中低收入群体的住房难题，扩大住房保障覆盖面，真正建立起“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的城市住房供应体系。
　　破解“夹心层”人群的“蜗居”之痛
　　今年50岁的田金利来自北碚区农村，在重庆主城区打工（当“棒棒”）已五年多了，可是城里的房子太贵，买不起，只得与其他12名“棒棒”一起在金岛花园附近租住了一处100多平方米的房子。同样，他的儿子也在主城区打工，一家三口住在工棚里。田金利说，如果公租房建好，我和儿子打算申请公租房。
　　刚大学毕业一年多、在重庆一家公司工作的小郑对公租房同样欢迎。她对记者说，去年大学毕业后，她没有回老家工作，而是在重庆主城区找了份工作，一个月工资3000多元。她说，按照现有的工资收入，在主城区买商品房很难，短期内只能租房住，而一个月1000多元的房租是一笔不小的支出。“报纸上报道的公租房的租金要比市场租金低，如果能租到便宜的公租房，真是太好了，不用着急买房子，等将来有钱了再买也不迟。”小郑说。
　　重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，在今后若干年，重庆市大力推进以公租房为主体的保障性住房建设，到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，建成后可解决60多万户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。目前，重庆主城区鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家片区及西永园区6个公租房项目已陆续开工。同时，万州、涪陵、永川等六大区域性中心城市的公租房也已开工建设。全年开工建设规模将达1300万平方米。
　　据了解，重庆的公租房在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，单身人士月收入2000元以上、家庭月收入3000元以下，就可申请公租房。
　　构建“双轨制”住房供应体系
　　清华大学公共管理学院教授崔之元认为，在房价高涨的背景下，重庆的公租房制度触及了住房制度改革的深层次问题，是对城市住房制度完善的重大探索。
　　专家指出，1998年房改前，我国实行福利分房制度，城市居民住房问题基本由政府保障。1998年，国家制定政策停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。由此，商品房成为解决城市居民住房的主渠道。然而，伴随着城市进程加快，城市居民迅速增长，房地产供求矛盾逐渐增加，市场化在改善居民居住条件的同时，也带来了高房价困扰。由于房价上涨过快等多方面的原因，低收入群体无力购房的问题日益突出。一些新生代城市居民、大学毕业生、外来务工人员等“夹心层”群众被排除在现有的住房体制之外，他们享受不到保障房，短时期内也买不起商品房，成了“蜗居”、“蚁族”。
　　重庆市市长黄奇帆认为，房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。为此，重庆市在完善住房保障制度过程中，提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”住房调控思路，决定以公租房为“抓手”，构建新的城市住房供应体系，特别是解决不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题。基本思路是：30%-40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障，60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。
　　黄奇帆表示，公租房作为住房供应“双轨制”的关键一环，涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品房的“夹心层”，实现公租房、廉租房、经济适用房的一体化。一方面，不再单独新建廉租房，而是包含在公租房体系中。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别。另一方面，公租房租满5年之后，可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房。业主如果转让，只能以购房价加利息升值由政府公租房管理机构回购，再作为公租房流转使用。这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益输送和灰色交易通道。
　　让困难群体住得更有尊严
　　“不能让公租房聚居区成为纯粹城市低收入群体的居住地，变成城市‘贫民窟’，而是让居住在这里的中低收入人群也能享受到较高品质的居住条件，活得更有尊严。”张定宇表示。
　　为此，重庆的公租房建设实行商品房、公租房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约3.8，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。另一方面，主城区公租房均布局在一、二环线之间规划的21个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，消除住户家庭收入高低所造成的心理落差，避免社会阶层隔离和形成城市“贫民窟”。
　　此外，重庆的公租房户型面积一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有每平方米400元的简约装修。
　　记者在民心佳苑看到，小区为高层电梯房，户型在50-80平方米之间。目前，小区内54幢公租房已全部封顶，工人们正在忙着内装修。现场施工人员介绍，为保证工期，每实施一处楼房主体，周边绿化都要跟上，交房时，园林景观绿化也基本完工。记者注意到，小区周边已栽种了桂花、银杏、竹子、红枫等树种，绿意盎然，生机勃勃，不逊于周边商品房的绿化。
　　从规划图上可以看到，民心佳苑位于“两江新区”的核心地段，周边交通发达，有轻轨、高速公路、城市主干道，出行便利。同时，小区附近还规划有学校、医院、超市等公共服务设施。“将来这里住的虽然是中低收入人群，但可以享受到中档甚至更高水平的住房条件和配套。”建设单位――重庆市地产集团总经理蒙毅说。

zoufeng_1234

如果美国有33%的人租房，但是其中只有1/10的人是向政府租


zoufeng_1234又在凭想象瞎讲了，在美国无房户中，至少有超过一半的租户，是在享受“公租房”。这个，是有数据统计的。
亚平 发表于 2010-12-15 15:44

嗯，我确实没有数据。

按照你的说法，大概美国有15-20%的人住房靠“公租房”。这个数字确实超过我的想象。如果确实是这样，那么美国是如何管理这些住房的，确实值得我们借鉴。

但是我对这个数字还是保持怀疑，希望美国燕友释疑一下。

亚平

再简单说一下我个人的看法。我认为，问题的根本，不在“私有”或是“公租”，也不在于中、美的“私有”或是“公租”各占多少比例，而在于美国的“公租”是有一系列严格的制度保障的，所以能做到相对公平、公正，而中国，在制度的保障上，显然存有缺陷，但相比之前的经济适用房，公租房在导致腐败和寻租上，要好得多，给民众带来的实际利益也要相应多一些，仅此而已，不做过分拔高。所以，在目前情况下，我是支持地方政府搞公租房的，但是，方案设计一定要缜密、周全，整个实施过程中，媒体要紧盯不放，充分发挥舆论监督作用。

zoufeng_1234

但是，方案设计一定要缜密、周全，整个实施过程中，媒体要紧盯不放，充分发挥舆论监督作用。
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一定要如何如何，这个有点领导干部讲话的味道了。客观情况是讲归讲，舆论监督之类的最后是一句空话。

我有段时间把车子停在一个尚未交付的经济适用房小区的前面，结果每天上面插着大量的名片，推销建筑发票。这就说明问题了。

WIND

zoufeng在这个帖子里还是有点常识的。

jianmin

我认为，应该考虑一下，一旦公租房，包括经适房等政府包办房，大规模产生，会对尚未形成的市场经济制度产生什么影响，

zoufeng_1234

有风老弟鼓励，我再多说几句。

1. 经济适用房是一次性交付的，要腐败也就一次，交付完了就成为私有产权的东西。而公租房产权一直是公有的，可以年复一年地作为寻租工具，所以问题会更严重。

2. 前面老程说公租房不会建在热闹的地方，所以没有变街面房的需求。事实上人多的地方就会有商业需求，建在越是偏远的地方就越有商业用房的需要，慢慢寻租空间出现了。

3. 老程说可以"明令杜绝改建，一楼开商铺现象不会发生" , 如果禁止，当然可以减少权力寻租空间，但是，我说了，这个又是打压市场经济，回到计划经济。

4. 老程还说：“当二房东也较容易被发现，一经发现原方就有被终止租赁合同的风险”。监督是需要人力成本的，无非就是需要招更多的公务员来监督，这样一来，首先公务员队伍又扩大了，而他们消耗资源不产生效益的。其次，赋予他们监督的权力后，寻租队伍又扩大了。

李大苗

嘿嘿，百分之四百的钓鱼活动，在打重庆养老金的主意。出血的还是老百姓，得便宜的是政府，赚名声的是不厚。

ys1937

2. 前面老程说公租房不会建在热闹的地方，所以没有变街面房的需求。事实上人多的地方就会有商业需求，建在越是偏远的地方就越有商业用房的需要，慢慢寻租空间出现了。

zoufeng_1234 发表于 2010-12-15 17:14

**

    这一点俺倒不担心。
    相信策划者也不是傻子，连“人多的地方就会有商业要求”也不懂。在有公租房的地方，必然也会建起商业用房滴——或直接利用底层，或另建商业用房。

zoufeng_1234

**

    这一点俺倒不担心。
    相信策划者也不是傻子，连“人多的地方就会有商业要求”也不懂。在有公租房的地方，必然也会建起商业用房滴——或直接利用底层，或另建商业用房。
ys1937 发表于 2010-12-15 17:31

计划经济的特点就是由政府来策划一切。

请注意我的沙发帖有两句：腐败和权力寻租的大温床，回归计划经济的大倒退。