以准公共物品性 重构物业管理法律制度

 物业管理服务所提供的准公共物品以零边际成本向人们提供收益，该区域内的任何人都不该被排除在享有之外。公共物品的成本也应该由集体中的成员共同承担，收益由成员共同享受，也必然存在集体决策

    近几个月来，从“国八条”到“新八条”，国家出台了一系列政策法规，对房地产市场进行从供应与买卖环节进行宏观调控。显然，对房地产买卖市场的关注并不能掩盖其他领域存在相关问题，尤其是物业管理领域，一直都是购房者安家乐业揪心的所在。

    以服务的准公共物品性为视角

    随着房地产市场的日益成熟，由专业公司提供的物业管理这一新型产业管理模式也逐渐为公众所接受。但是由于缺乏对一些基本法律理论问题的梳理和澄清，使实践中的很多问题无法得到顺利的解释和解决。例如，物业管理服务合同的委托人是谁？物业管理公司的职权如何确定？业主委员会的法律地位如何？业主公约的效力如何？业主为何不能行使双务合同中的抗辩权来拒绝缴纳物业管理费？

    若要正确解决这些问题，单纯从民事合同角度来阐释难免显得捉襟见肘，所以有必要引入准公共物品的概念来重新构建物业管理法律制度。物业管理服务涉及到大量不具有消费排他性的商品——准公共物品，具备非竞争性和非排他性的特征。包括：物业管理区域内的公共部位或共用设施，如楼梯、走廊、草坪、树木、水池、管线、电讯电力设备等；特定物业管理区域内的公共秩序、公共环境和公共安全等。物业管理服务所提供的准公共物品以零边际成本向人们提供收益，而且特定物业管理区域内的人不会被排除在享有之外。这就意味着公共物品的成本应该由集体中的成员共同承担，收益由成员共同享受，也必然存在集体决策。国家意义上的公共物品由政府提供，比如国防、社会治安等，其运作成本由税收提供支持。同理，特定物业管理区域内的准公共物品的运作成本就应该由该区域内的所有业主来提供支持，在经费的具体归集和运用方面则需要通过一定程序的集体决策来进行。

    众所周知，一般的民事合同，例如买卖合同、委托合同所提供的商品或者服务属于私人物品，因此机械地适用规范民事合同的相关法律规则来规范物业管理服务合同以及解决物业管理纠纷显然不太妥当。

    物业管理法律误区

    明确了这样的定位之后，我们来审视目前的物业管理法律制度，发现存在以下误区：

    首先，物业管理区域的划分应该以所提供的准公共物品的享有范围为依据，这有利于费用的归集和分担。这一范围之内的业主构成了业主团体，享有一定范围的自主权，可以就本物业管理区域内的事务进行决策和执行管理。遗憾的是，目前相关物业管理方面的法律法规并没有明确业主团体这一主体，国务院颁布的《物业管理条例》也仅仅规定了业主大会和业主委员会两个机构。其实，业主团体是具有一定法律地位的主体，业主大会是其权力机关，业主委员会是其执行机构。目前有些地方的法院承认业主委员会诉讼资格的做法是值得肯定的，但是其理论基础并非在于业主委员会是法律上的其他组织，或者根据有的专家学者的呼吁应赋予其法人资格。正确的理解应是，明确业主团体的法律主体资格，在此基础上，业主委员会作为执行管理机构当然可以代表业主团体参与诉讼。

    其次，有关物业管理方面的重大事项，应该由业主团体通过一定的程序予以决策，例如本物业管理区域所需要的物业管理的档次，物业管理费用的负担原则，选择哪家物业管理公司提供服务等等问题，这是准公共物品性运作所需要的集体决策所要求的。业主团体、业主大会通过决策程序就重大事项达成决议之后，业主委员会作为执行机构具体实施相关洽谈和签约事务。这里还得注意业主公约的效力问题。业主公约是业主团体的“宪法性文件”，是业主依法进行民主决策所必须遵循的规则。

    再者，业主按月缴纳物业管理费用的义务并非源自物业管理合同，而是源自业主公约。业主在购买房产之后，不仅获得了专有部分（例如某一单元）的所有权、共有部分的共有权，同时还获得了成员权。但是为了享有成员权，业主也应该履行其成员义务，其中就有缴纳相关费用的义务。业主团体可以委托物业管理公司收取，但是收取的费用并非直接归物业管理公司所有，应该归业主团体所有，然后根据物业管理服务合同的约定支付给物业管理公司。业主需要缴纳的费用并非仅仅包括分摊到的支付给物业管理公司的管理费用，还应该包括共有部分和公共设施的维修资金以及其他根据业主公约应支付的费用。

    所以，物业管理服务合同的委托方应该是业主团体，物业管理服务合同的双方当事人是业主团体和物业管理公司。两者之间的权利义务关系由合同规定：物业管理公司提供符合法律规定和合同约定的义务，收取相关管理费用，业主团体则在享受其所提供的物业管理服务的同时，需要向物业管理公司支付相关费用。如果物业管理公司没有能够按照合同的约定提供符合要求的物业服务，那么单个业主不得根据物业管理合同行使双务合同中的先履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费用，而是应该由业主团体来行使这一权利，并要求物业管理公司承担违约责任。

    当然，在没有特别约定的情况下，物业管理公司面向单个业主所提供的特殊服务，例如代订报纸杂志、接送孩子、照顾老人、洗衣买菜等家政服务，不属于准公共物品的范畴，由需要服务的业主与物业管理公司单独签订合同，单独支付费用。

    物业管理服务的准公共物品性质需要我们及时调整相关立法政策，理顺相关法律关系，明确各方权利义务，才有可能正确解决纠纷。