当房价如同放飞的风筝越来越高的时候，在北京、上海、重庆等大城市逐渐有人提出了合作建房的构想。最著名的当属于凌罡注册蓝城公司，欲让合作建房梦想成真。
无论是在西方还是本土，合作建房都并非新鲜事物。但是这一次由于凌罡们发起的合作建房浪潮之所以吸引了这么多的眼球，让媒体和媒体背后的公众关注至斯，是因其被视为抛开开发商闹革命，向节节攀高的房价开战的壮举。
合作建房倡议者旨在省去房地产开发商所能赚取的高额利润，从而使参与合作建房者以更为合理的价格获得住宅。在一个成熟而健康发展的房地产市场中，除非享受政府的政策优惠，否则合作建房的成本不会低于由专业开发商提供的商品房开发成本。所以合作建房可以在两个意义上被阐释：市场交易模式的合作建房和住房保障模式的合作建房。前者是指不享受政府优惠政策支持，以满足合作者自身个性化需求为重点的合作建房。在这种模式之下，合作者也是房地产市场的参与者，需要承担风险。后者则将合作建房作为住房保障制度的有机组成部分。
住房保障模式的特权与限制
居住权是公民权利的重要组成部分。作为政府，在主要通过规划、建设用地等行政手段、住房信贷等经济手段和法律手段进行调控住房交易市场的同时，还应该设立专门的负责机构和投入必要的财政资金，着眼于解决低收入居民的住房问题。与廉租房、公房和经济适用房等政策一样，住房保障模式的合作建房也是住房保障政策的体现。因此在制度构建上，住房保障模式的合作建房应该具有一定的优惠。
合作建房的主体是非营利性法人性质的住宅合作社。建设部《城镇住宅合作社管理暂行办法》第三条将“住宅合作社”定义为：经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。但是《北京市城镇住宅合作社管理办法》未明确其法人地位，只承认是公益性合作经济组织。赋予住宅合作社以法人地位，使其具有独立的民事权利能力和行为能力，便于其财产与其成员的财产分离，同时也是确保非营利性的前提。住宅合作社享受政府的优惠政策，包括税收优惠、财政支持和优惠的金融政策等。
由于住宅合作社旨在解决低收入者的居住问题，而且是不以营利为目的，因此各国政府都会提供相关政策予以支持。
例如，日本政府在法律上明确了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)对日本住宅合作社的融资义务。政府给予一定的优惠条件，降低贷款利息，并实行专款专用。对于个人建房资金，日本政府规定20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款取得，但是利息非常低，年息为3%，还款期限为35年。
再如德国，为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为在最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
我国目前为住宅合作社提供的优惠政策主要有：首先，在住宅合作社建房方面，建设用地实行划拨，免交土地出让金；合作社向社员出售的住宅免缴两费一税(营业税、城市建设维护费和教育附加费)，免缴投资方向调节税；合作社可向住房资金管理机构申请住房建筑委托贷款，并优先安排。其次，合作社社员买房同样享受优惠政策：社员第一次购买合作社住宅免缴契税和交易手续费。同时，社员购房后自住期间免缴房产税、土地使用税。
当然，以上种种优惠并不是个人都可以享用的，住房保障政策主要面向低收入人群，自然会对参与住宅合作社的居民要有一定的条件限制。根据北京市的相关规定，能够加入住宅合作社并购买合作社建房的人主要为具有北京市常住户口的中低收入家庭的居民，同时具备下列条件之一：1.国家公务员中无房和现住房面积未达标职工；2.国有企业无房和现住房面积未达标职工；3.教育科研机构无房和现住房面积未达标职工；4.其他中低收入和住房困难职工(经审批符合条件的)。从这些规定看，对住宅合作社的参与者限制过于严格。其实应该从收入状况进行限制，而不应从身份上进行限制。
另外，住宅合作社的产权归属具有特殊性。有国家将住宅合作社所建的房子的产权归合作社所有（例如德国），社员只享有使用权，可以自己居住，也可以继承，但是不得转让。如果社员迁出住房，合作社将原来缴纳的股金退还给本人。我国目前对住宅合作社的产权规定不明确，原则上规定住宅合作社建造的房屋只能在全体社员中进行分配，不能对外销售，但是并没有禁止社员的转卖权。
于凌罡们的操作瓶颈
反之，市场交易模式的合作建房就没有如此的特权，自然也无法获得政府的优惠政策。所以我们就不难理解当真正进入到实际操作层面，于凌罡们所遭遇到的重重困难了。首先，由于组成人员难以符合法律要求，注册非营利法人性质的住宅合作社受阻，不得不改走注册商业性的服务公司的道路。其次，商业性的服务公司不具备房地产开发的资质，所以只能寻求具备资质的房地产商提供服务，以解决土地使用权的取得和建设过程中的融资问题。难怪当于凌罡与万通公司携手的时候，有媒体大呼：合作建房被招安了！其实，这是必然的归宿。因为作为市场交易模式的合作建房只是房地产建设的一种选择。在这种模式中，土地使用权要以市场价格获得，各个交易环节还需要缴纳相关税费，融资方面也无法获得低息贷款。如果合作建房者因这种模式而以低于市场价格获得房产的话，只能被视为缘于开发商的让利和志愿者的义务投入（指于凌罡们的付出）。
当然，我无意抹杀于凌罡们的勇气和创造力。将市场模式的合作建房与商品房开发比较，不难发现其优点在于：解决了房地产开发初期的融资问题和开发后期的销售问题，同时更能满足合作建房者的个性化要求。但是其困难也不言自明：素昧平生的合作者需要以一定的形式组织起来进行决策和执行管理，协调相互之间不同的利益诉求。这一过程也需要很大的成本。
最后，我不得不遗憾地指出，意欲通过合作建房来平抑房价的人们，你们可能要失望了。因为，就目前而言，市场模式的合作建房并不会对房价有多少触动；而住房保障模式的合作建房本身就游离于市场之外。
