谁的住宅，新在何处？

看了《万科周刊》上关于新住宅运动的部分文字和中央电视台所作的专题谈话节目，有点感想。本来，我不是行里人，没有插嘴的资格。但又一想，我总是要住房的，哪个人没有一点关于住房的体会和意见？何况，不才也曾在房地产公司混过几年饭，1994 年还张罗编辑出版过一本物业管理的书，勉强能算个“前房地产从业人员”，所以随便说说也无妨。

说到底，各位大腕的高见，无非是关于中国房地产业如何发展的设想、判断和主张。但发展商、物业管理者、经济学家、建筑学家、政府城市规划管理官员和使用住房的老百姓，因为职业角色和利益关系，对这个问题的看法是不同的。就是这不同行当的人群内部，也是各执己见，绝无统一思想。发起新住宅运动的几家主要发展商，看法就不一样。我想就他们的意见发点议论，谈点感想。

一

王石的看法比较简明，他说，现在要发展以普通居民为主要销售对象的中低价商品房，在功能设计和成本核算上，要多为用户着想。说白了就是要尽可能适用实用，价廉物美而已。因为现在中高档住宅的市场实际上已经饱和了，换句话说，就是中国的有钱人大体都已解决了居住问题，要从他们腰包里掏钱已经很不容易了，大家得赶紧把眼睛转向普通百姓，看能不能把他们十来八万血汗辛苦钱顺顺当当掏出来。这当然不是王石的的原话，他说得很斯文，很有政策水平，而且没有多少商业气息。这是否与他曾被朱熔基钦点为房地产顾问有关？以我愚见，要是王石不说新住宅运动，而说平民住宅运动，是否更有号召力？王石不这么说的一个原因，我以为与万科迄今为止所发展物业的社会品级定位有关系。虽然万科已建成的物业，自身品质较高，但由于受配套设施和周边环境的限制影响，总体说来，还算不上高档豪华，在国内甚至也不是最豪华的；但以中国普通大中城市现有生活水准衡量，万科的物业绝对不是平民买得起，住得起的。因此，王石要是提倡平民化住宅，人们怎么看现在的万科地产？俊园之类算不算平民住宅？如果不是，那么万科的发展方向是否要变？如果要变，是不是会对万科现在的品牌形象造成不良影响？毕竟万科现在的高尚住宅好像并没有完全卖出。而且，更为重要的是，华润控股后，万科在国内发展的雄心没有万丈，也得有千丈，但仅仅靠大规模开发中低档房产，是否就能迅速成长为大陆超级地产商？这是个很大的疑问。因为在一个城市发展不可能造就中国的地产大王，而在中国很不完善规范的市场经济条件下，在多个城市同时开发很多地盘所导致的高管理成本和低利润率，是外行都能看得见的“行情”，也是万科宝贵的经验。以我观察，万科有了新的大股东后，在国内的发展战略，似乎还没有明确下来，以平民为对象仅仅是一个发展目标而不大可能成为万科在今后一个时期的全部目标，甚至有可能不是主要目标。在这种情况下，新住宅就比平民住宅的提法，更有弹性，更有伸缩余地了。我以为这就是王石理论具备“朦胧美”的基本原因。

二

如果说王石的演说很有社会责任感，潘石屹则更赤裸裸。他在中央电视台的节目中话说得很明白：给有钱人造了大房子，好房子，他们搬进去了，腾出原先住的小房子，孬房子，平民百姓花一点钱就可以享受了。所以，即使发展商建豪华住宅，最终平民百姓也还是会受益。这个说法虽然让社会主义者听起来不怎么受用，但却合乎市场经济的实情。如果全国房地产业来个硬性规定，不得建别墅和高级公寓楼，只准修售价在十万元以下的解困房，微利房，我估计中国房地产业大概也长久不了。在这里用得上我从我的朋友梁煦那里听到的一句话：计划经济愚蠢，市场经济无耻。潘石屹这种看法要能够普遍实行，得有两个前提，第一是，有钱人或者百万富翁的绝对数量，是在不断增加的，因此对大而好的房子的市场需求是一直存在的；第二是，即使有钱人的数量不再增加，但他们占有房子的要求却一直在膨胀，或自用，或投资，因此对大而好的房子的市场需求也是一直存在的。问题在于，这两个前提是美好的愿望还是确凿的事实？首先，中国富裕阶层的人数是越来越多，还是越来越少？如果两极分化加剧是事实，那么合乎逻辑的结果必然是，需要大房子的人是有限的，而且很可能会逐渐减少，因为财富还在向少数人手中集中而不是相反，王石对市场的判断其实也证实了这一点。其次，从自用来说，有钱人房子越住越大，这个欲望膨胀过程，是不是无限的？一家人是不是要从200平米换到300平米，再到500米，1000米，以至于若干万平米？显然，这个膨胀余地不大。世界上最富有的比尔盖茨，住到几千平米，大概也就到头了，而盖茨又有几个？所以，富人要换大房子是没错，但不会一直没完没了地换下去。他要是患有喜新厌旧的心理病，那他会选择住酒店，而不是天天搬家。从投资增值来说，如果买房子是为了出租，是为了炒卖，那肯定要买最有市场前景的房子。但根据经验，炒得最狂热，流动性最强，变现最容易的，大多是一般公寓，高级别墅高尚住宅的炒作余地相对要小得多。因此从投资角度来说，别墅之类高档房产反而不是首选。从这两方面看，都不能说持续发展高等级住宅就是中国地产业的正确方向。当然，个别地产商比如潘先生想瞄准的就是有钱人，那是另外一个问题。

三

新住宅运动这个口号的发明人卢铿先生，他对新住宅的解释好象很有诗意（比如说人性化之类），简单说，只要操作得当，平民百姓也能住上价廉实用环境优美的的好房子。他介绍自己的成功作品，在某大都市（好象说的是广州附近）的近郊，低密度，低容积率，高绿化率，设计新颖实用，但售价每平方米才一千多块。这样的成功范例，当然不错。但我以为这成功开发的背后，仍有不容回避的尖锐问题——土地资源。从卢先生的房价我们知道他买的地就比较便宜。但这样便宜的地，是否能大规模得到？就算能得到，以中国土地资源的贫乏，如此奢侈的开发，是否符合可持续发展的民族长远利益？如果中国一般百姓都像富裕的华西村那样，以住上独家小洋楼为追求目标，那中国土地所剩几何？特别是在土地资源极其珍贵的南方。以我之见，像在苏锡常、杭嘉湖这样的地方，不要说大规模建低容积率和低密度的小楼、别墅，就是毁了土地填了水面建工厂搞开发区，都是罪过。珠江三角洲同样如此。挥霍土地的恶果已经开始显现，出现更大更深程度的灾难，只是时间问题。以我比较极端的看法，1992年前后很多地方的国土局长，规划局长，以及他们的上司，在土地开发城市建设上的错罪之多之大，造成的恶果影响之深远之难以消除，无论如何估计都不会过分！现在那种疯狂的投机性的开发当然被遏止了，但土地使用上的盲目短视，急功近利，在很多地方政府中仍是普遍现象。至于开发商，绝大多数显然不会像卢先生说得那么诗意崇高。牟利，而且牟最大限度的利，是商人的天职。这没有错。我也决不想以此指责卢先生。我想说的是，既然我们说的是新住宅运动，是一种思想，一种文化，而不是一个企业一个项目的宣传推广，那么，作为一个有理想负责任的地产商，他能否回避中国人地矛盾高度紧张这个尖锐而且紧迫的问题？诗意地栖居固然不错，然诗意也要土地承载。没有了土地，诗意居就成了噩梦楼。简言之，如果以廉价土地来解决高尚住宅与低廉价格的矛盾，最后的结果是土地资源的极大浪费，从全局看长远看，这样的住宅其实更为昂贵。

四

 总的来说，我觉得在这场新住宅运动中，各位腕儿的言论思想与他们的角色好象多少都有点错位。就以上面三位说，王石那眼光之宏大，说话之得体，活脱一个建设部的高级专家，潘先生立场观点的简明切实，绝对像得了自由主义真传的主流经济学家，而卢铿的口号创造力和高级平衡术，让人不能不想起能言善辩政绩突出的地方政府官员。虽然每个人的表演不可谓不精彩，但总体上，却给人雾里看花的模糊朦胧。当中城网刚撮起来时，我们还能理解这是个行业协会性质的组织，但这新住宅运动的口号一提，就总让人觉得别有意味。
在地产业或者更广泛一点在城市建设上，政府，发展商，居民是三个不同的利益团体。政府要为城市发展负责，要以有限资金办尽可能多的事，而且应该尽力办好；发展商则要在城市发展中寻找机会，攫取最大利润；居民当然希望买到最便宜最好的房屋，享受到最方便最实惠的城市环境。现在这个运动，是地产商自己的运动，其社会意义无非是给政府的城市建设规划和决策施加影响，给居民灌输更为理性更合乎潮流的居住观念，当然最终目的还是要落实在发展商利润的增长上。至于对每个发展商的具体经营，我看不出有什么明显的价值。因为，不管怎么说，盖房子总是要根据具体地点具体需求来设计建造一个具体的建筑，全中国并没有也不需要某种统一的建筑理念和开发模式。深圳的需求和建筑风格显然不能照搬到石家庄，同样银川普通百姓的居住标准（不仅仅指面积）跟上海北京比，大概要有较大的差距。因此对于不同地区不同消费水准的市场，锦上添花和雪中送炭都是必要的，而对于住在垃圾堆边破草棚的城市流浪拾荒者，有一间通水电有门窗的普通房间，就已经可以心满意足地、诗意地栖居了。从这个意义上说，我认为新住宅运动只能理解为地产商一种意义模糊的造势。对于地产商来说，建筑就是个换取利润的东西，即使你操再多的心，不管你如何辩白解释，最终大家仍会认定你的目的还是为了钱而不会承认你是个建筑艺术家或者规划设计专家——这些事你都干了，还要建筑学家和政府主管部门干什么？在这一点上，我觉得李嘉诚做得最好，到位而不越位。他的自我定位永远是商人而不是别的什么。长安街上的东方广场，是能卖好价钱的大房子，而决不是为改造首都门面做贡献的立功牌坊。从商业角度讲，东方广场是成功的，但从文化生态和建筑艺术这些新住宅运动谈论的内容看，它就未必成功。所以它受到建筑学家的猛烈抨击一点都不奇怪。这些年来，中国在城市建设和房地产业的失误和造成的损失之巨大，恐怕要远远超过诸多海关的走私。若要追究责任，则地方政府是罪魁，而发展商就是祸首。现在，有优秀的发展商站出来，从社会的文化的艺术的各个方面对过去的历史来检讨一番，我觉得这是新住宅运动的唯一可取之处。由此而产生的最后一点感想是，这样的讨论应该由建筑学家和社会学家来唱主角，可惜关注现实，并且愿意对城市发展和地产业进行批判的学者实在是太少了。

2000年8月16日  海口